INDEMNIZACIÓN
DE DAÑOS Y PERJUICIOS. RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL: ARTÍCULO
1.101 del Código Civil.
Compraventa
frustrada: Perjuicio a los compradores.
Sentencia
de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 31 de julio de 2003
(Rollo 149/2001).
Ponente:
Agustín Vigo Morancho.
FUNDAMENTOS
JURÍDICOS
PRIMERO.- En el presente litigio se han interpuesto dos
recursos de apelación por cada una de las partes. El recurso de
apelación del demandado se
funda en la idea de que el demandado no actuó de mala fe al no cumplir
el contrato de compraventa y optar
por la resolución del contrato, argumentando tal cuestión por
medio de las siguientes alegaciones: 1) No se entiende que se condene al
demandado a pagar como indemnización el mismo importe que hubieran
percibido los actores de haberse consumado el contrato de compraventa; 2) El
matrimonio actor tenía conocimiento del procedimiento ejecutivo y la
situación económica de la finca, ya que en fecha de 6 de marzo de
1991 habían recibido un requerimiento de la entidad Banca
Eurohipotecaria; 3) Se ha acreditado que el Secretario del Juzgado de Primera
Instancia núm. 36 de Barcelona señala que existen numerosas
notificaciones al matrimonio actor sobre aquel procedimiento; y 4) También
se manifiesta disconformidad con la condena al pago de los intereses y costas
del procedimiento ejecutivo en que se subastó la finca. Por su parte,
recurso de apelación de los actores se basa en la petición de que
se condene también al demandado al pago de la cantidad de 7.522.041
ptas., que es el importe correspondiente al préstamo hipotecario en que
se subrogó el demandado al formalizar el contrato de compraventa.
Examinaremos, en primer lugar, el recurso del demandado y posteriormente el
recurso de los actores.
En
primer término, debemos indicar que el problema que se trata en este
pleito es si el demandado actuó de mala fe al no cumplir el contrato de
compraventa, ya que mientras el comprador no pagó el importe del precio
de la compraventa la finca continuó inscrita a nombre del comprador y,
una vez verificada la resolución del contrato al amparo del
artículo 1.504 del CC, no se pudo inscribir la finca a nombre de los
vendedores, actores y apelados, hasta el año 1996, por lo que resultaron
perjudicados cuando la entidad
crediticia subastó la finca,
cuya posesión no ostentaban. La acción ejercitada, en principio, es la prevista en el artículo
1.101 del Código Civil, el cual al declarar sujetos a
indemnización a los que de cualquier modo contravinieron el tenor de las
obligaciones comprendidas en el origen de la responsabilidad incluye cualquier
hecho no lícito que pueda, causando perjuicio, alterar el cumplimiento
fiel, estricto y normal de las obligaciones, cualquier medio o forma de cumplimiento
en éstas, por lo que en tal sentido el artículo 1.101 del
Código Civil, puesto en relación con el artículo 1.098 del
C.C., suple el silencio del ordenamiento jurídico, permitiendo
invocarlos en todos los casos en que pueda haber ocasión de
responsabilidad, sirviendo de cobertura legal genérica para todo
supuesto de incumplimiento contractual. Ahora bien para la exigencia de
responsabilidad contractual que implique indemnización de daños y
perjuicios, no basta el mero incumplimiento del contrato o de alguna de sus
estipulaciones, sino que es menester la existencia de una relación de
causa a efecto entre el hecho motivador del incumplimiento y el daño, en
su caso, producido, pues como ha declarado la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1.997 "es reiterada
y constante doctrina de esta Sala (Sentencias de 6 de julio de 1983, 8 de
octubre de 1984, 7 de mayo, 7 de junio y 3 de julio de 1986, 17 de septiembre
de 1987, 28 de abril de 1989, 24 de julio de 1990, 15 de junio de 1992 y 3 de junio de 1993, entre otras muchas)
la de que la indemnización de daños y perjuicios a que se refiere
la normativa contenida en el artículo 1.101 del Código Civil, no
va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento o del
cumplimiento anormal del contrato, siendo preciso demostrar la existencia real
y efectiva de aquéllos para que dicha obligación indemnizatoria
pueda ser exigible". Ahora
bien, no sólo es necesario la existencia de un daño evaluable,
cierto y concreto, sino que dicho daño sea imputable al contratante que
ha obrado con culpa, negligencia o falta de diligencia, pues como
declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1973:
"los requisitos necesarios para la aplicación del artículo
1.101, según la doctrina mantenida por esta Sala, entre otras, en sus
sentencias de 19 de mayo de 1960 y 5 de julio de 1971, son : la preexistencia
de una obligación, su incumplimiento debido a culpa, negligencia o falta
de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de
los perjuicios ocasionados a las otras contendientes y el nexo causal eficiente
entre aquella conducta y los daños producidos". En el presente caso, por lo tanto,
primordialmente debemos examinar si el incumplimiento del contrato de
compraventa por el comprador, que posibilitó la resolución
efectuada a instancia de los vendedores al amparo de la condición
resolutoria estipulada y la facultad prevista en el artículo 1.504 del
Código Civil, implica la existencia de unos daños y perjuicios en
el patrimonio de los vendedores y, por lo tanto, si existe un nexo causal entre
la resolución del contrato y los daños sobrevenidos; y, en
segundo lugar, si tales daños son imputables al comprador.
SEGUNDO.- De la
escritura pública de compraventa de 19 de noviembre de 1990 se desprende
que el contrato de compraventa se había consumado, ya que el
otorgamiento de escritura pública equivale a traditio (traditio simbólica o ficta) - artículo
1.462 del Código Civil -, pues claramente en el contrato de compraventa,
como generalmente en cualquier modalidad, se distinguen la perfección
(artículos 1.450 y 1.254 del Código Civil) y la
consumación del contrato, que se trata de dos instantes distantes. Ahora
bien, al no pagar el comprador el precio de la compraventa entró en
juego la condición resolutoria pactada, por lo que al ejercitar los
actores la acción prevista en el artículo 1.504 del Código
Civil, previo requerimiento notarial, se planteó la cuestión de
sí el incumplimiento de sus obligaciones, además de la resolución
ipso iure del contrato una vez transcurrido el
plazo del requerimiento notarial (artículo 1.504 CC), puede implicar la
indemnización de los daños y perjuicios sufridos por los
vendedores. Al respecto debe indicarse que el ejercicio de la acción de
indemnización (artículo 1.101 del CC) la fundaron los actores en
el hecho de que se vendió la finca por medio de subasta como
consecuencia de dos procedimientos ejecutivos, sin embargo uno de los
procedimientos - Autos núm.
1.229/91 del Juzgado de Primera Instancia núm. 36 de Barcelona - ya se había instado
cuando se vendió la finca al demandado Don MIQUEL CAPDEVILA SALAZAR, por
lo que la venta suponía que el comprador asumía el pago del
precio pendiente de la hipoteca más la cantidad de 3.000.000 ptas. En cuanto
al segundo procedimiento - Autos núm. 118/92 del Juzgado de Primera Instancia
núm. 3 de Reus - es posterior a la formalización
del contrato de compraventa. Con relación al problema de la
indemnización de daños y perjuicios, la Sentencia del Tribunal Supremo de 4
de diciembre de 1999, fundamento jurídico octavo, al examinar un
supuesto en que además de la resolución del contrato, previo
requerimiento judicial, por medio
del artículo 1.504 del CC, el actor pidió indemnización de
daños y perjuicios como consecuencia de la venta frustrada, declaró: "la indemnización está
o debe estar en relación directa con los daños
ocasionados a los vendedores, en virtud del
contrato que se resuelve, no del hecho de que a su
vez él tenga deudas, habiéndose frustrado su
financiación al resolverse la venta, o a la circunstancia de por vivir
en el extranjero, tenga que desplazarse a España para resolver sus
problemas. Estos daños no tienen relación directa con el contrato
y dependen de circunstancias personales de los vendedores que no tienen por
qué padecerlas los compradores. Los daños que han de atenderse
son los que están en relación directa con el contrato,
precisamente los ocasionados por el hecho de que los compradores, en virtud del
contrato, han entrado en la posesión, en el uso y disfrute de la cosa
vendida desde la fecha del contrato y sin embargo no ha satisfecho el precio,
lo que ha entrañado la desposesión del inmueble a los
vendedores". En el caso enjuiciado la situación no es
idéntica, pero sí similar, ya que la finca estaba inscrita a
favor del demandado, por lo que hasta que no se instó la
resolución del contrato éste era el propietario del local. No obstante, debemos indicar que
no puede apreciarse responsabilidad respecto al resultado del juicio ejecutivo
núm. 118/92, instado por una Comunidad de Propietarios, pues este
procedimiento es posterior a la resolución del contrato de compraventa
que se efectuó en el año 1991, como se infiere del Acta de
Notificación y Resolución del contrato de compraventa de 14
de marzo de 1991 (vid. documentos 6 y 7 de la demanda), razón por la que
no se puede imputar al demandado la existencia de dicho procedimiento, ya que
la condición resolutoria del contrato consta inscrita en el Registro de
la Propiedad desde la fecha de 15 de abril de 1991 (vid. documentos 14 y 15 de
la demanda) y el hecho de que existan deudas comunitarias es imputable a los
propios actores a quienes les correspondía satisfacer su importe, pues
la compraventa ya se había resuelto y el hecho de que no figurara
todavía inscrita la finca a su nombre no puede imputarse al demandado
una vez transcurrió el plazo del requerimiento previo a la
resolución contractual.
En cuanto al procedimiento del Juzgado de Primera Instancia núm.
36 de Barcelona, en el que la entidad EURO BANCO DEL PRINCIPAT se
adjudicó en subasta la finca 9.515, del Tomo 581, Libro 351 de Cambrils,
folio 216, del Registro de la Propiedad de Reus, debe señalarse que es
cierto que al, no asumir el demandado al tenor de las obligaciones del contrato
de compraventa de 19 de noviembre de 1990 los actores no ingresaron la cantidad
de tres millones de pesetas que debía satisfacerles el demandado. Ahora
bien, la existencia del procedimiento ejecutivo tampoco puede atribuirse al
propio demandado, ya que de las testificales practicadas se desprende que fue
el Director de la sucursal de la entidad bancaria del EURO BANCO DEL PRINCIPAT
quien convenció al demandado de que comprara el inmueble y asumiera el
importe de la hipoteca a fin de evitar la ejecución del referido
préstamo hipotecario. Al respecto debe tenerse en cuenta que el precio
de la venta se pactó en 10.552.041 ptas., de las que 7.522.041 ptas.
correspondían al importe del préstamo pendiente y el resto de
3.000.000 de pesetas debía pagarlo el demandado a los vendedores. No
obstante, por las razones que fueran el demandado no pagó el referido
importe, lo que motivó que en fecha de 14 de marzo de 1991 se le
requirió para que pagara el precio o bien, en cumplimiento de la
condición resolutoria estipulada, sino pagaba su importe en el plazo de
quince días se daría por resuelto el contrato de compraventa ipso iure. De todos modos cuando se
ejercitó dicha facultad resolutoria los demandados ya habían sido
requeridos de pago del precio de la hipoteca, pues si bien con la demanda se
aporta el acta de requerimiento de pago de 9 de mayo de 1991 (vid. documento 10
de la demanda), en dicha acta se hace constar literalmente que los actores
"fueron requeridos de pago en fecha de 28 de mayo de 1990, en acta
autorizada por el Notario de Cambrils Don José Rodríguez Calvo,
bajo el núm. 587 de su protocolo", si bien dicha
notificación fue negativa por causa imputable a ellos ya que no se
hallaban en el lugar pactado para notificaciones. Posteriormente en fecha de 19
de noviembre de 1990, cuando eran conscientes de la deuda, según se
deduce de las declaraciones testificales practicadas en la instancia, vendieron
la finca al demandado y, transcurridos unos meses, en fecha de 9 de mayo de 1991
fueron requeridos de nuevo por la entidad BANCA EURO HIPOTECARIA para pagar el
importe del préstamo hipotecario. Pues bien, se observa que la
compraventa se pactó entre ambos requerimientos y que la
resolución del contrato se efectuó en marzo de 1991, menos de dos
meses antes del segundo requerimiento de pago formalizado notarialmente en el
acta antes indicada. Por otro lado, tampoco es cierto que el Juzgado de Primera
Instancia núm. 36 de Barcelona no efectuara notificaciones a los
actores, pues del exhorto remitido se observa que se efectuaron las
notificaciones de fechas 22 de octubre de 1992, 20 de mayo de 1993, 10 de
octubre de 1997, 31 de octubre de 1997; y concretamente en la primera de ellas,
notificada por medio de cédula entrega al portero del inmueble, consta
que se declaraba desierta la primera subasta. De estas consideraciones se
deduce que, aunque durante el
tiempo en que estuvo vigente la compraventa (de 19 de noviembre de 1990 al 30
de marzo de 1991) los compradores resultaron frustrados en sus expectativas, no
puede estimarse que la indemnización supere un importe superior a los
daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la compraventa
frustrada. Por estas razones entendemos que es ajustado a derecho y equitativo
la indemnización del importe de TRES MILLONES DE PESETAS (3.000.000),
equivalente a 18.030,36 €, fijada por la Sentencia apelada, ya que el
impago de este importe equivale a los perjuicios reales que sufrieron en sus
expectativas. Ahora bien, no puede compartirse la idea de que el demandado deba
satisfacer el importe de los intereses y costas devengados en el procedimiento
hipotecario extrajudicial sumario del Juzgado de Primera Instancia núm.
36 de Barcelona, pues la interposición de aquel procedimiento es imputable
al impago de parte del préstamo hipotecario, pues en fecha de 28 de mayo
de 1990 ya se intentó notificarles el requerimiento de pago y es obvio
que los actores conocían que no podían hacer frente al
préstamo hipotecario, cuya deuda era bastante anterior a la venta del
local al demandado. En síntesis, no puede estimarse que el pago de los
intereses y las costas de dicho procedimiento deban imputarse al demandado,
pues no existe una relación directa entre el tiempo en que la
compraventa estuvo vigente y los intereses y costas generadas por un
procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, ya que éste
se instó en virtud del impago del préstamo hipotecario en fecha
anterior a la compraventa del inmueble, pues como declaró la Sentencia
del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1999, "los daños que han
de atenderse son los que están en relación directa con el
contrato, precisamente los ocasionados por el hecho de que los compradores, en
virtud del contrato, han entrado en la posesión, en el uso y disfrute de
la cosa vendida desde la fecha del contrato y sin embargo no ha satisfecho el
precio, lo que ha entrañado la desposesión del inmueble a los
vendedores". En definitiva no puede responsabilizarse al demandado de
deudas propias de los vendedores, ni de su situación personal, ya que
éstas son ajenas al contrato de compraventa objetivamente considerado,
razones por las que debe estimarse parcialmente el recurso de apelación
interpuesto por el demandado revocando parcialmente la Sentencia en el aspecto relativo
al pago de los intereses y costas del procedimiento de ejecución
hipotecaria.
Respecto al recurso de apelación de los actores, debemos indicar
que las mismas razones y explicaciones que se han señalado en el
párrafo anterior son aplicables para excluir de la indemnización
el importe 7.522.941 ptas., a que ascendía la suma del préstamo
hipotecario cuando se formalizó el contrato de compraventa, pues aparte
de que se produciría un enriquecimiento injusto, como se señala
en la Sentencia apelada, no existe relación directa entre la
frustración de la compraventa y los perjuicios sufridos, pues los
actores no han pagado el citado importe a la entidad crediticia y el
éxito de la compraventa únicamente les habría reportado un
ingreso de 3.000.000 de pesetas, pero la hipoteca la habría asumido el
demandado, quien, por otro lado, estaba en su derecho de preferir la
resolución del contrato a hacer frente a una hipoteca, cuyo impago ya se
había producido por los vendedores. En consecuencia, debe desestimarse
el recurso de apelación interpuesto por los actores.
TERCERO.- Conforme el criterio del vencimiento
objetivo, establecido en el artículo 398 de la LEC de 2000, procede condenar
a los apelantes actores al pago de las costas causadas por su recurso de
apelación. Por el contrario, no procede efectuar especial
pronunciamiento de las costas causadas por el recurso de apelación del
demandado al estimarse parcialmente el mismo.
VISTOS los
artículos citados y demás de general y pertinente
aplicación.
FALLAMOS
1)
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y
DESESTIMAMOS el recurso de
apelación interpuesto por los actores contra la Sentencia de 22 de diciembre de 2000,
dictada por la Iltre. Juez del
Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de El Vendrell.
2)
Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS PARCIALEMENTE el recurso de apelación
interpuesto por el demandado y, en consecuencia, REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha Sentencia en el sentido de excluir de
la indemnización los intereses y costas del procedimiento hipotecario
núm. 1.229/91-B del Juzgado de Primera Instancia núm. 36 de
Barcelona, manteniéndose los demás pronunciamientos de la
Sentencia apelada.
3)
Se impone a los actores el pago de las costas de su recurso de
apelación, sin efectuar especial pronunciamiento de las costas generadas
por el recurso del demandado.