ARTÍCULOS 1.101 y 1.490 DEL CÓDIGO CIVIL.- ACCIONES REDHIBITORIA Y ESTIMATORIA O QUANTI MINORIS (Art. 1.490 del Código Civil).
Alegación de la caducidad de la acción del artículo 1.490 del CC. Desestimación: no se ha ejercitado la acción de vicios ocultos, sólo la de indemnización de daños y perjuicios.
Artículo 1.101 del CC. Acción de incumplimiento contractual.-Requisitos de la responsabilidad contractual: 1) Incumplimiento del contrato; 2) Culpa, negligencia o falta de diligencia por parte de un contratante; 3) Daño causado a la otra parte; y 4) Relación de causalidad entre el hecho motivador del incumplimiento y el daño producido.
Acreditación de vicios existentes en el inmueble vendido. Responsabilidad del vendedor: Indemnización de daños y perjuicios.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 23 de mayo de 2005 (Rollo 605/2002)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en la siguientes alegaciones: 1) Caducidad de la acción de vicios ocultos conforme lo dispuesto en artículo 1.490 del Código Civil; 2) En cuanto al incumplimiento contractual del artículo 1.101 del Código Civil, los actores tomaron posesión de la vivienda con anterioridad a la firma del contrato, por lo que debían haber observado los vicios o defectos; 3) Subsidiariamente, en cuanto a los vicios, la Sentencia omite la referencia al vicio núm. 6 del informe técnico; y en cuanto a los vicios 3 y 4 correspondería responder de ellos a la Comunidad de Propietarios. Respecto la primera de las alegaciones, debe indicarse que la acción ejercitada no es la acción redhibitoria prevista en el artículo 1.484 del Código Civil, puesto que si bien la demanda adolece de precisión respecto a la acción ejercitada, al citar a varios preceptos, inclusive el artículo 1.591 del Código Civil, lo cierto es que de los fundamentos jurídicos alegados, la relación fáctica y el petitum se desprende que se ejercita la acción de incumplimiento contractual del artículo 1.101 del Código Civil, y no las acciones del artículo 1.484 del Código Civil, por lo que no resulta aplicable el plazo de caducidad de seis meses contados a partir de la entrega de la cosa vendida, que se prevé en el artículo 1.490 del Código, por lo que no puede apreciarse ni la caducidad del artículo 1.490 del citado Código, ni el plazo de prescripción de quince años del artículo 1.964 del Código Civil. Por otro lado, no se puede olvidar que la jurisprudencia ha declarado que "los artículos 1.484, 1.485 y 1.490 del Código Civil, como reguladores que son de las acciones redhibitorias y estimatorias o quanti minoris resultan inaplicables cuando la demanda no se dirige a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos de la cosa vendida, sino las derivadas del defectuoso cumplimiento contractual" (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de junio de 1965, 18 de junio de 1986 , de 12 de abril de 1993 y 30 de junio de 1997)". Como en el caso enjuiciado no se ha ejercitado la acción de vicios ocultos del artículo 1.484 no procede apreciar la caducidad alegada y debe desestimarse la alegación referida.
SEGUNDO.- En cuanto a la acción ejercitada debemos indicar que es la derivada del incumplimiento contractual, por la que se pide como indemnización la cuantía a la que ascienden la reparación de los defectos o vicios existentes en la vivienda. La relación ejercitada, por lo tanto, es la prevista en el artículo 1.101 del Código Civil, el cual al declarar sujetos a indemnización a los que de cualquier modo contravinieron el tenor de las obligaciones comprendidas en el origen de la responsabilidad incluye cualquier hecho no lícito que pueda, causando perjuicio, alterar el cumplimiento fiel, estricto y normal de las obligaciones, cualquier medio o forma de cumplimiento en éstas, por lo que en tal sentido el artículo 1.101 del Código Civil, puesto en relación con el artículo 1.098 del C.C., suple el silencio del ordenamiento jurídico, permitiendo invocarlos en todos los casos en que pueda haber ocasión de responsabilidad, sirviendo de cobertura legal genérica para todo supuesto de incumplimiento contractual. Ahora bien para la exigencia de responsabilidad contractual que implique indemnización de daños y perjuicios, no basta el mero incumplimiento del contrato o de alguna de sus estipulaciones, sino que es menester la existencia de una relación de causa a efecto entre el hecho motivador del incumplimiento y el daño, en su caso, producido, pues como ha declarado la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1.997 "es reiterada y constante doctrina de esta Sala (Sentencias de 6 de julio de 1983, 8 de octubre de 1984, 7 de mayo, 7 de junio y 3 de julio de 1986, 17 de septiembre de 1987, 28 de abril de 1989, 24 de julio de 1990, 15 de junio de 1992 y 3 de junio de 1993, entre otras muchas) la de que la indemnización de daños y perjuicios a que se refiere la normativa contenida en el artículo 1.101 del Código Civil, no va ineludiblemente ligada o es consecuencia necesaria del incumplimiento o del cumplimiento anormal del contrato, siendo preciso demostrar la existencia real y efectiva de aquéllos para que dicha obligación indemnizatoria pueda ser exigible". Ahora bien, no sólo es necesario la existencia de un daño evaluable, cierto y concreto, sino que dicho daño sea imputable al contratante que ha obrado con culpa, negligencia o falta de diligencia, pues como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1973: "los requisitos necesarios para la aplicación del artículo 1.101, según la doctrina mantenida por esta Sala, entre otras, en sus sentencias de 19 de mayo de 1960 y 5 de julio de 1971, son : la preexistencia de una obligación, su incumplimiento debido a culpa, negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de los perjuicios ocasionados a las otras contendientes y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos". En el presente caso, la parte apelante se opone, como segunda alegación del recurso a la prosperabilidad de la acción, por entender que como los adquirente ocuparon la vivienda antes del otorgamiento de la escritura pública de venta, ya debían conocer los vicios existentes. Al respecto debe señalarse que de las declaraciones de los testigos Antonio García Marín (pp. 154 - 155, contestaciones a las preguntas 6, 7 y 9), Gabriel Alvarez Santana (pp. 149 y sigts., contestaciones a las preguntas 9, 10 y 11) y Fermín Martín Quiroga (pp. 152 y 153, contestación a la pregunta 7), se deduce que los compradores habitaron la finca antes del otorgamiento de la escritura pública, dado que vendían la anterior y se les permitió entrar en la nueva vivienda. Ahora bien, este hecho no significa que desde el momento en que los adquirentes residieran en la vivienda conocieran todos los defectos, pues estos generalmente se aprecian con el tiempo y no a simple vista, por lo que la circunstancia de ocupación del bien inmueble, que se trata de un local transformado para habitarlo como vivienda, no es suficiente para estimar que ya tuvieran un conocimiento exacto de los vicios, razón por la cual la segunda de las alegaciones del recurso tampoco puede aceptarse.
TERCERO.- Los defectos, en que se funda la demanda, se hallan recogidos en el informe del Arquitecto Técnico ALFONSO BOCCHETTO BRUSE, acompañado como documento 2 de la demanda, bajo el epígrafe "defectos constructivos y vicios". Posteriormente, en el proceso se han demostrado los defectos denunciados por medio de dos informes periciales, la pericial emitida por el Arquitecto ANTONIO TWOSE SÁNCHEZ (pp. 217 a 224) y el dictamen emitido por el Arquitecto Técnico JAUME ROVIROSA JANÉ. Ahora bien, como en el recurso de apelación sólo se discuten los vicios núm. 6, que considera que se omite por la Sentencia, y los vicios núm. 3 y 4, que entiende que debería responder de ellos la Comunidad de Propietarios, sólo nos referiremos a dicho extremo. Pues bien, en el informe anexo a la demanda al referirse al vicio núm. 6 dice "la campaña extractora de cocina (marca TEKA) está rota en su interior y cuando se pone en funcionamiento hace ruido. Procede su sustitución o reparación por profesional especializado". Este extremo no es tratado en el informe pericial de D. ANTONIO TWOSE SÁNCHEZ, pero si genéricamente en el dictamen de D. JAUME ROVIROSA JANÉ, quien precisa que "los vicios y defectos que aparecen en el informe son los que de forma general aparecen en la vivienda inspeccionada", lo cual supone una admisión de los defectos relacionados en el informe de la demanda y, entre ello, el relativo a la campana extractora. En consecuencia, como la Sentencia, aparte de hacer referencia a algunos vicios de forma concreta, considera que debe satisfacerse la indemnización a que ascienden los defectos constructivos apreciados, en cuanto incumplimiento contractual, se refiere a todos los vicios apreciados y, entre ellos, el relativo a la rotura de la campana extractora, que por ser de menor interesada no se alude concretamente, pero, como ya fue admitido por el perito JAUME ROVIROSA, no se discute su existencia. Procede, por lo tanto, desestimar el primer apartado de la tercera alegación del recurso de apelación.
Respecto a los vicios núm. 3 y 4, en el informe del Sr. ALFONSO BOUCHETTO se alude a los bajantes comunitarios del baño del piso superior, que provocan ruidos (vicio 3) y a la pared divisoria de la habitación doble de la vivienda, que colinda con el cuarto de contadores de agua, ya que no está insonorizada y se oyen los grifos, que en ocasiones abren los vecinos (vicio 4). Al respecto el Arquitecto Sr. TWOSE entiende "los bajantes generales del edificio pasan por el baño de la planta baja, no están insonorizados, medida que no es habitual dentro de la construcción normal de la zona; se ha colocado un cielorraso en dicha pieza para tapar aquellos, fundamentalmente decorativo, y cuya función como aislante de sonido resulta insuficiente, a la vista de las quejas de los propietarios de la planta baja" (Extremo b, de su informe); asimismo, al contestar a los extremos de la demandada, considera: "la pared en la que se sitúa la cabecera del dormitorio principal, separa a éste del cuarto de contadores de agua, en el cual hay un grupo de presión; este elemento produce un ligero ruido cuando se disparan las bombas que dan presión a las tuberías que van a las diversas viviendas que componen el inmueble, más apreciable por la noche que durante el día; las bombas están colocadas sobre juntas de goma en su apoyo al suelo, por lo que no transmiten vibraciones; consecuentemente el problema reside en la falta de grueso de la pared que separa ambas piezas que, aunque en el proyecto consta de un muro de 30 cm. de grueso, también es cierto que no se refleja el mencionado cuarto de instalaciones, por lo que con toda seguridad no fue realizado el muro con dicho grueso". En cuanto al ruido de los grifos, precisa que "efectivamente se trata de un problema del diseño de la vivienda o local; no se ha considerado que un cuarto de instalaciones debe tener mayor grueso del muro separador de una vivienda o del local, previamente a su distribución; en el momento de la construcción del edificio, si en la planta baja se situaba un cuarto de instalaciones, debería de haberse garantizado el aislamiento acústico suficiente, tanto si quedaba separado de un local como de una vivienda" (extremos 12 y 13 del informe de la demandada). Por su parte, respecto los mismos vicios el Arquitecto Técnico Don JAUME ROVIROSA , después de ratificarse en los vicios y defectos relacionados por el Arquitecto Técnico Sr. BOCHETTO, afirma que "los bajantes no están insonorizados, ni los tubos de recogida de aguas fecales en el techo del baño" (letra b). En consecuencia, de los dictámenes relacionados se deduce que existen dichos vicios y que fundamentalmente se deben a defectos de construcción o, mejor dicho, de las obras de adaptación del local a una vivienda, pues es ciertamente lamentable que frecuentemente por la noche se oigan los ruidos del motor de agua, contadores o de los grifos, precisamente en la habitación dormitorio, razón por la cual se considera que estos vicios son imputables al vendedor, quien debía haber encargado que la vivienda tuviera los correspondientes aislantes de ruido, como menos los mínimos exigentes por la normativa administrativa, que los técnicos o proyectistas deben conocer. En consecuencia, el vendedor es responsable por incumplimiento parcial del contrato, sin perjuicio de que pudiera repetir o ejercitar otras acciones contra los que diseñaron el proyecto de adaptación del local a la vivienda o a otras personas potencialmente responsables, lo cual no puede decidirse en este proceso en el que únicamente se discuten las relaciones derivadas del contrato de compraventa suscrito entre los litigantes. Atendiendo a las consideraciones expuestas debe desestimarse esta alegación del recurso de apelación y, por ende, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 6 de septiembre de 2002, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de El Vendrell, confirmándose íntegramente la misma.
CUARTO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la LEC, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 6 de septiembre de 2002, dictada por la Iltre. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de El Vendrell y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.