Artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil.
Acción de reclamación por incumplimiento contractual. Venta de vivienda. Existencia de humedades producidas por una cámara en la que se guardaron materiales.
Vivienda antigua. Pintura de la vivienda para maquilar su aspecto. Defectos preexistentes a la venta de la vivienda. Aliud pro alio. Indemnización de daños y perjuicios causados.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de fecha de 29 de noviembre de 2005 (Rollo 387/04)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Centran su pretensión ambos apelantes en los siguientes motivos de apelación: En primer lugar, la parte actora alega que el vendedor le entregó un piso el cual era inhabitable; por tanto, procede condenar al demandado a toda la cantidad reclamada por la parte actora en su escrito de demanda. Por su parte, la parte demandada considera que la acción invocada de los artículos 1101 y 1124 del Código Civil no se le puede aplicar a ella, ya que no construyó el edificio ni tampoco realizó las tareas de rehabilitación; y que en todo caso, las humedades son a consecuencia de una falta de mantenimiento y conservación; y de una corriente de agua instalada en el subsuelo del inmueble (humedades por capilaridad). Tanto el recurso de apelación interpuesto por la parte actora como por la demandada, se basan en la aplicación de los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, solicitando la parte actora una indemnización por incumplimiento del contrato de compraventa, ya que la vivienda era inhabitable a consecuencia de las humedades que aparecieron en la misma; y por parte de del demandado, se considera que él entrego la vivienda en un estado óptimo de conservación; y que las humedades no son a consecuencia de ninguna obra realizada por el demandado en la vivienda. En el presente caso, ejercitan los actores una acción de resarcimiento en base a los artículos 1124 y 1101 del Código Civil, por incumplimiento de la obligación que el vendedor tiene de entregar el inmueble en las condiciones pactadas. El actor invoca el art. 1124 del Código Civil, y aunque no ejercita la facultad resolutoria inherente en el mismo, reclama la indemnización por falta de cumplimiento en la entrega de lo pactado. Las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de septiembre de 1998, 27 de abril de 1999, 12 de marzo de 1982, 23 de marzo de 1982, 20 de febrero de 1984, 20 de octubre de 1985, 7 de abril de 1993, 22 de octubre de 1984, 29 de diciembre de 1984, 7 de enero de 1988, 4 de enero de 1988, entre otras, señalando que “Es doctrina reiterada de la Sala que declara que se está en presencia de la entrega de una cosa diversa o aliud pro alio, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para que se vendió, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la finalidad que motivó su adquisición, sin que sea suficiente para instar la resolución una insatisfacción puramente subjetiva del comprador”. De la prueba practicada se infiere que ha quedado acreditado que en fecha 17 de junio de 1999, los demandantes compraron al demandado el inmueble sito en la calle Major nº 26 de la localidad de El Morell. Refieren los demandantes que previamente a su compra, el inmueble fue saneado (trabajos de yesería y pintura) a instancias del propio vendedor. Señalan los demandantes que en el invierno de 2002, descubrieron la existencia de una cámara en la cual se fueron depositando objetos y materiales de desecho de los trabajos realizados a instancia del vendedor; y consideran que las manchas de humedad en el salón y la cocina obedecían a los materiales existentes de desecho de la referida cámara. En el año 2002, según manifiestan los demandantes en su escrito de demanda, aparecen manchas de humedad en todas las plantas del inmueble, resultando insostenible la residencia en su vivienda. Se aporta junto a la demanda, Acta Notarial de Presencia de fecha 11 de diciembre de 2000, en la cual el notario actuante refiere que “compruebo que en el salón y cocina, sitas ambas dependencias en la planta primera de la casa, existen abundantes manchas de humedad”. En Informe del Arquitecto propuesto por la demandante, y que se adjunta a la demanda, de fecha 22 de mayo de 2002, se señala que de la inspección de la vivienda, el perito comprueba el “fuerte olor agrio que se desprende del interior de la vivienda debido a la humedad reinante en toda la vivienda” y comprueba “las extendidas manchas de humedad generalizadas que se dibujan en su paramentos de manera muy visibles”, que “hay signos evidentes debido a la presencia de la humedad de alteraciones de las paredes por la actividad de organismos vivos, pro la formación de hongos y mohos típicos de los problemas de humedad, además de ser los causantes del mal olor que ejercen una acción corrosiva”. Refiere que “en la planta piso se observan puntos de humedad repartidos en el falso techo de escayola, de muy diferente origen si bien no se aprecian humedades en sus muros”. El mencionado perito refiere que las humedades visibles en los muros medianeros de la planta baja y sótano son a causa de la humedad que asciende del suelo por capilaridad; y que las humedades visibles en el techo de la planta piso son debidas al deterioro de la cubierta, señalando que “se trata de la antigua cubierta a dos aguas formada por vigas, viguetas, llatas y contrallatas de madera y teja árabe, y que no ha experimentado ninguna renovación ni mantenimiento por lo que es muy posible que existan puntos de filtraje de agua de lluvia causante de las humedades del falso techo de escayola”. Concluye el perito de la parte actora que existen amplias manchas de humedad que rezuman las paredes, que afecta a la habitabilidad de la vivienda por su efecto negativo a la salud de sus moradores y que a la larga puede mermar las condiciones de estabilidad y seguridad de su estructura. Refiere que dichas humedades no son recientes, que son ascendentes por capilaridad, las cuales tienen un desarrollo lento hasta estabilizarse en una determinada cota; y que “por la antigüedad del edificio (probablemente su estructura corresponde al último cuarto del siglo XIX), este problema debió de surgir casi desde sus orígenes, desarrollándose hasta su estado actual”. El perito judicial en su informe señala que “ se constata visualmente y de forma olfativa la existencia de humedades” en los bajos de la vivienda, y que el origen de estas humedades es debido al tipo de construcción, ascendiendo por capilaridad. En cuanto a las humedades en las terrazas, refiere que las mismas son debido a la pendiente de las mismas, que es muy poca, lo que provoca que el agua quede retenida. Refiere el perito judicial que al esta la vivienda cerrada algún tiempo, y sin ningún tipo de mantenimiento, se ha ocasionado degradación a nivel constructivo. Informa el perito judicial que “las humedades detectadas, hacen que la vivienda sea inhábil para su uso, y es un defecto de construcción, atribuido a la forma y los materiales con que se ha realizado la vivienda”. Refiere en su informe como observaciones que “En el momento de la inspección se observó como habían realizado unos trabajos de mantenimiento y conservación, consistentes en pintado de la vivienda, los mismos hacen el efecto de maquillaje, ya que tanto la cubierta de teja árabe como el pavimento de rasilla de las terrazas siguen siendo de la misma posición y con los mismos defectos, así como las humedades que ya empiezan a aparecer en la planta sótano, pero que en los techos del resto de la vivienda no se observan aún porque disponen de falso techo, y en las paredes al estar recién pintadas, de momento no ha aparecido la humedad que si existe”. En el presente caso, de la prueba practicada se desprende que las humedades eran preexistentes a la fecha de enajenación del inmueble; si bien, de la documental consistente en reportaje fotográfico que se adjunta al escrito de contestación de la demanda, como documentos cuatro a dieciséis, se infiere que el estado aparente de la vivienda era correcto, sin que se aprecien ningún tipo de humedades en las paredes y techos del inmueble. De estas consideraciones se infiere que el vendedor previamente a la venta, maquilló la vivienda para obtener un mayor precio de venta. Asimismo, la parte compradora debía de ser consciente de que compraba una vivienda antigua, susceptible de humedades por capilaridad; y debía de haber realizado las obras de conservación y mantenimiento necesario en la vivienda para que no se acrecentaran los daños por el paso del tiempo. En conclusión, consideramos ajustada la sentencia recurrida por ambas partes apelantes, ya que la parte demandada vendió el inmueble sin efectuar reformas en profundidad del mismo, limitándose a maquillar el inmueble para incrementar el precio de venta; y por lo que se refiere a la parte demandante, al adquirir un edificio antiguo, debía ser consciente de los problemas de humedades que podía encontrarse en el mismo; y que al haber descuidado la adecuada conservación y mantenimiento del inmueble, se ha agravado el estado de las patologías que sufre el mismo. En conclusión, atendiendo a las consideraciones expuestas, deben desestimarse los recursos de apelación interpuestos contra la Sentencia de 15 de abril de 2004, dictada por la Iltma. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.
SEGUNDO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en los art.s 397 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a ambas partes apelantes al pago de las costas causadas en esta segunda instancia por sus respectivos recursos.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS los recursos de apelación interpuestos contra la Sentencia de 15 de abril de 2004, dictada por la Iltma. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Tarragona, y, por ende, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a cada apelante a las costas causadas por sus respectivos recursos de apelación.