ARTÍCULO 1.504 DEL CÓDIGO CIVIL. Facultad resolutoria del contrato de compraventa de bienes inmuebles por el vendedor.
Incumplimiento del contrato.
No es estrictamente necesario la acreditación de la voluntad rebelde del comprador del impago. Basta con acreditar que se frustre el fin específico del negocio.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de fecha de 3 de febrero de 2005 (Rollo 150/2003)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El recurso de apelación interpuesto por la parte actora se funda en las siguientes alegaciones: 1) Incumplimiento previo, reiterado y diverso de la mercantil R M SL de las obligaciones a las que se había comprometido; 2) Improcedencia de la resolución efectuada por la demandada R M; 3) Existencia de venta simulada entre las mercantiles demandadas; y 4) Infracción de norma procesal por inadmisión de la prueba pericial a los efectos del artículo 339.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En primer término, debemos referirnos a la cuestión procesal, en la que se combate el hecho de no admitir la pericial propuesta por la actora en el escrito de demanda, sin embargo si se lee detenidamente dicho escrito allí no se propone la pericial a que se refiere el artículo 339.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que simplemente se indica, para el caso de la acción subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios que se condene al pago de la cantidad que resulte de la pericial que se practique en período probatorio a instancias de esta parte, pero de ningún modo se pide expresamente que se practique la pericial a los efectos del artículo 339.2 de la LEC, por lo que no puede decirse que se ha producido infracción de carácter procesal.
En cuanto al fondo del asunto, la cuestión principal del debate consiste en determinar si la parte vendedora incumplió sus obligaciones contractuales y se debe accderse a la resolución del contrato de compraventa, instado por la vendedora, a tenor de la facultad del artículo 1.504 del Código Civil Al respecto conviene resaltar que nos encontramos ante un pleito dimanante de una resolución de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, respecto del cual el art. 1.504 del C.C. contempla una facultad resolutoria, en caso de impago por el vendedor, supeditada al derecho del comprador de pagar incluso después de vencido el término de pago de la obligación, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Esta compraventa con condición resolutoria no comporta una figura contractual de análogas características al del pactum reservati dominii, pacto en el que el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta un determinado momento, que en ciertos casos puede ser el pago íntegro del precio aplazado, mientras que en la condición resolutoria por impago no existe esta reserva de dominio por parte del vendedor, sino una perfección adquisitiva por parte del comprador susceptible de resolución de pleno derecho, para el caso que, después de expirado el término, haya sido requerido judicialmente o por acta notarial dicho comprador por el vendedor, lo que implica que se acredite la voluntad rebelde del comprador a su negativa a pagar lo debido. Efectivamente el T.S. ha proclamado reiteradamente en sentencias de 22 de Diciembre de 1978, 5 de noviembre de 1.979, 30 de abril de 1981 y 7 de febrero de 1983, entre otras, que “la aplicación de la facultad resolutoria del art. 1.504 del Código Civil, en el especial supuesto de la venta de inmuebles, como la genérica del artículo 1.214 del propio Cuerpo Legal, requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el tildado de incumplidor, que no será bastante a tal efecto, sino que es preciso que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que éste sea imputable al deudor, requisitos que al constituir notas comunes para ambos preceptos sustantivos, en los supuestos que respectivamente contemplan, habrán de ser acreditados por quienes adujesen tal incumplimiento a satisfacción del Tribunal de instancia, habiendo sin embargo destacado la más moderna jurisprudencia que la resolución no exige que el incumplidor actúe con ánimo deliberado y voluntad decidida de incumplir, sino que basta con que se frustre el fin específico del negocio, perseguido en el mismo para la contratante. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 1.996, citando las sentencias del mismo Tribunal Supremo de 12 de mayo de 1988, 2 de junio de 1989, 3 de octubre de 1989, 20 de diciembre de 1989, 24 de febrero de 1990, 21 de julio de 1990, 15 de febrero de 1991, 11 de marzo de 1991, 16 de mayo de 1991, 7 de junio de 1991, 2 de julio de 1991, 16 de julio de 1991, 2 de junio de 1992 y 16 de junio de 1992, reitera que en estas sentencias “el incumplimiento se asocia, como razón suficiente, a que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, que concurra un impago prolongado, duradero e injustificado y que queden frustrados el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor”, lo que ocurre en el presente caso, dado que de las pruebas practicadas en la instancia, especialmente los documentos aportados por los actores y por la demandada R M, SL, se deduce que los primeros, pese a su voluntad de adquirir la vivienda, no pagaron los importes convenidos con anterioridad al otorgamiento de escritura pública de compraventa, lo cual obligo a la demandada R M SL a requerir notarialmente en fecha de 22 de diciembre de 2000 a los vendedores, instando la resolución del contrato privado de compraventa (vid. documento 4 de la contestación a la demanda de Royal Mansión SL). Alegan los demandados que los actores habían incumplido sus obligaciones, ya que retrasaron la entrega de la vivienda que debía ser en mayo o junio de 2000, sin embargo lo cierto es que cuando la vendedora les instó mediante telegrama que se presentaran al acto de otorgamiento de escritura pública de la compraventa, sin que lo efectuaran. Es cierto que se produjeron diversas desavenencias en la formación del iter contractual, sin embargo cuando los actores tuvieron la posibilidad de cumplir sus obligaciones no lo hicieron, lo cual motivó que la vendedora les requiriera notarialmente para la resolución del contrato de compraventa por medio del acta notarial de 22 de diciembre de 2000, la misma fecha en la que tenía que otorgarse la escritura pública. No obstante, lo que está claro es que los demandados no cumplieron su obligación previa de pago, como se deduce que el día 22 de enero de 2000, un mes después de la fecha indicada, depositaron ante la Notaría un cheque por importe de 9.500.000 ptas., lo cual demuestra claramente que faltaba el requisito del pago del precio. En consecuencia, se entiende que concurrían todos los requisitos necesarios para la prosperabilidad de la resolución, al amparo del artículo 1.504 del Código Civil, razón por la cual deben desestimarse las alegaciones primera y segunda del recurso de apelación.
En cuanto a la alegación tercera, también debe desestimarse, puesto que desde el momento en que la parte vendedora instó la resolución del contrato de compraventa concurriendo todos los requisitos legales, estaba facultada para poder vender la finca a otro posible adquirente. Por otro lado, el contrato se resolvió en fecha de 22 de diciembre de 2000 y el nuevo contrato de compraventa se otorga en fecha de 15 de marzo de 2001, fecha que deja traslucir que la venta no fue inmediata a la resolución del contrato, ni que intentara perjudicar a los actores instando la resolución contractual, por lo que no se aprecian elementos suficientes para calificar el nuevo contrato de compraventa de simulado, pues ni consta el perjuicio que se pretendía obtener con el contrato, ni tampoco existen indicios suficientes para deducir que la venta a la entidad RUAC SL fuera simulada. Es cierto que la forma de acreditar si un contrato es simulado, sea por simulación absoluta o relativa, es mediante la prueba de presunciones de hombre, pero en el presente caso faltan por acreditar los hechos base de los que se pueda deducir el hecho consecuencia, cuál es que la compraventa entre los dos demandadas fuera simulada y con la intención de perjudicar a los actores, máxime cuando ya se había instado la resolución del contrato casi tres meses antes. Por lo tanto, debe desestimarse también la tercera alegación del recurso de apelación y, consecuentemente, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 19 de abril de 2002, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de El Vendrell, confirmándose íntegramente la misma.
SEGUNDO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo (art. 398 LEC) procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 19 de abril de 2002, dictada por el Iltmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE la sentencia apelada.
Se condena al apelante al pago de las costas de esta alzada.