ARRENDAMIENTOS URBANOS.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO. Reclamación de rentas no pagadas. El importe de la fianza, salvo pacto en el contrato o posterior, no cubre las rentas no satisfechas cuando se extingue el contrato.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 26 de enero de 2005 (Rollo 536/2003)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
Funds. Juríds.
Primero.- Es conocídisima la jurisprudencia sentada respecto la correcta interpretación del artículo 1214 del Código Civil (doctrina aplicable al actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000) en cuanto se refiere a que posición litigante - actor o demandado- corresponde probar los hechos deducidos en juicio y que resulten controvertidos, habiendo reiterado en diversos fallos el Tribunal Supremo que este artículo no contiene norma valorativa de prueba y que sólo puede ser alegado como infringido en casación cuando se acuse al Juez de haber alterado indebidamente el onus probandi, es decir, invertido la carga de la prueba que a cada parte corresponde: al actor la de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de Abril de 1982,7 de Junio de 1982, 31 de Octubre de 1983,15 de Febrero de 1985, 15 de Septiembre de 1985, 7 de Enero de 1986, 10 de Junio de 1986, 23 de Septiembre de 1986, 10 de Junio de 1986, 23 de Septiembre de 1986, 18 de Mayo de1988, 24deDiciembre de 1988 y 8 de Marzo de 1991, entre otras). La aplicación de esta doctrina ha de efectuarse de forma armónica en conexión con los hechos debatidos en el pleto y que son probados, y de modo subsidiario para cuando no exista prueba suficiente. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en las sentencias de 30 de Noviembre de 1982, 19 de Mayo de 1987, 5 de Octubre de 1988, 16 de Noviembre de 1988, 10 de Mayo de 1988, 19 de Diciembre de 1989, 27 de Febrero de 1990, 10 de Mayo de 1990 y 2 de junio de 1995, entre otras, precisando la sentencia de 5 de Octubre de 1988 que “la doctrina del onus probandi no tiene otro alcance que el señalar las consecuencias de la falta de prueba y no es aplicable por consiguiente, cuando.......la sentencia establece con precisión la resultancia probatoria obtenida a través de la apreciación de los medios de prueba aportados al pleito”. Por su parte, la Sentencia del TS de 8 de Marzo de 1996 incide con más precisión, después de referirse al carácter supletorio del art. 1214, en el reparto de la carga probatoria según la disponibilidad de probar que tenga cada litigante, y citando la sentencia de 17 de octubre de 1981, declara que “<para precisar a quién debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario, es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otros, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición>; y la Sentencia de 18 de mayo de 1988, con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba <según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte>”. Más recientemente la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2000 declaró: "el artículo 1.214 del Código Civil no contiene normas valorativas de prueba, siendo su operatividad determinar para quién se deben producir las consecuencias desfavorables cuando los hechos controvertidos no han quedado demostrado, y sin que proceda a su amparo llevar a cabo un examen de las pruebas obrantes en el pleito (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999)", agregando la Sentencia de 15 de diciembre de 1999 que "se trata de una regla cuyo alcance ha sido confirmado por la doctrina científica y jurisprudencial, y que por su carácter genérico opera solamente en defecto de regla especial"; y asimismo añade que "no se infringe por la falta de práctica de medios de prueba propuestos, sino cuando se atribuyen las consecuencias de dicha falta a quien no tenía la carga de probar; no se contradice aunque la parte entienda o sostenga que ha desplegado la actividad necesaria para tratar de justificar los hechos, porque lo transcendente para la regla es el resultado efectivo de dicha actividad; no es de aplicación en los casos de imposibilidad de probar, de ahí que la dificultad que puede determinar el desplazamiento de la carga a la otra parte exija la posibilidad - facilidad - para esta parte de llevarla a cabo". En el caso enjuiciado, la parte apelante, demandado en la instancia, alega que cuando se interpone la demanda a mediados de septiembre, no se adeuda ni el consumo de agua, puesto que se había abonado en fecha de 2 de septiembre, ni tampoco se adeudan los mes de agosto y septiembre, ya que las partes habían pactado que el mes de fianza y el que se había entregado en depósito se imputarían a dichas mensualidades. Sin embargo, la parte demandada no ha aportado prueba alguna justificativa de que no se adeuden las referidas rentas, ni que se hubiera pactado que, a cambio, de las fianzas ya no se abonarían las rentas de agosto y septiembre. Por el contrario, del contrato de arrendamiento (estipulación 8ª) se deduce que el importe de las fianza no servirá en ningún caso como pago a cuenta del alquiler; y si bien es cierto que cuando se extingue un contrato de arrendamiento suele ser practica común no cobrar el último mes o meses a cambio de la fianza o fianzas depositadas, no es menos cierto que tal extremo debe justificarse documentalmente o por cualquier otro medio de prueba, lo que aquí la demandada no ha efectuado, pese a corresponder a ella probar el hecho extintivo de la obligación de pago. Tampoco se ha probado que la demandada haya pagado los recibos del agua y, por otro lado, aunque el demandado haya convenido un nuevo contrato de arrendamiento, lo cierto es que en ningún momento se ha justificado que comunicara al arrendador que daba por rescindido el contrato e incluso consta que la cédula de citación se le entregó en el domicilio del contrato de arrendamiento, que es el de la finca objeto del mismo. En consecuencia, no habiendo el demandado justificado las alegaciones de su defensa, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 13 de octubre de 2003, dictado por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Reus.
SEGUNDO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 13 de octubre de 2003, dictada por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Reus y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.