Sentencia de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 26 de abril de 2000 (Rollo 347/1999).
Ponente: Agustín Vigo Morancho.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El recurso de apelación se circunscribe a la
cuestión de que el contrato suscrito entre las partes no era un
contrato de compraventa, sino un contrato de arras penitenciales, por lo
que no existiría ninguna obligación por parte de la entidad
demandada a la transmisión del parking objeto del litigio. Al
respecto debe señalarse que en el derecho moderno esta institución,
reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función:
a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato
(arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía
del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras
o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales);
y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante
ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución
doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de
desistimiento). Esta última modalidad es la recogida por el
Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia,
pero la norma del artículo 1454 del C.C. es meramente interpretativa
de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del
contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de
arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de
prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente
las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el
carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre
otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de
febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de
1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28
de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal
Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o
señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras
confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad
por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato,
una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o
arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión
de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano,
mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del
doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía
de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero
que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá
exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas
arras o señal, que como medio o garantía del contrato de
compraventa permite el artículo 1454 del C.C., tiene un carácter
excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas
contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad
indubitada de las partes en aquel sentido (sentencias, entre otras, de
5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1956, 1 de
abril de 1958, 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970), y que la
normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C. es meramente
supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en
consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo (Stas. de 22 de octubre
de 1954 y 15 de octubre de 1956), habiendo de acudirse a las normas interpretativas
de los artículos 1281 a 1289 del C.C. cuando la expresión
de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión (sentencia
de 20 de mayo de 1967)" - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal
Supremo de 15 de marzo de 1994). En el presente caso, la actora aportó
con la demanda dos documentos esenciales para discernir la cuestión
litigiosa. Por un lado, tenemos el contrato de 28 de septiembre de 1997,
en que consta que el actor entrega a Don Andrés Gómez, como
representante de la entidad SOUCA S.A. de cincuenta mil pesetas (50.000
ptas.), especificándose en letra, previamente impresa, "en metálico
o en cheque en concepto de arras penitenciaras a los efectos del artículo
1454 del Código Civil, para la reserva del parking 32, de la finca
sita en Hipólito Lazaro de La Pineda". Por otro lado, se adjunta
el documento 2, en que, con firmas del representante de la constructora
y del comprador, se dice que se ha recibido la cantidad referida por la
compra del parking, 32, que se ha pactado en novecientas setenta y cinco
con la constructora José Castro SA, Souca. Este último documento
se negó por la demanda, pero no ha propuesto prueba pericial caligráfica
que pudiera desvirtuar la rúbrica de la firma atribuida a su representa
y que guarda grandes similitudes con la estampada en el documento número
1, bajo la expresión "el vendedor". En tercer lugar, deben destacarse
las declaraciones de los testigos Don Antonio Riba Esteve (folio 139),
Don Valentín Sánchez Roman (folio 152) y Don Manuel Cano
Estor (folio143), especialmente las de estos dos últimos, quienes
reconocen que también compraron plazas de parking a la demanda;
que las escrituras de compraventa no se formalizaron hasta septiembre de
1997 por causas imputables a la demandada; que incluso hay quienes otorgaron
la escritura en el segundo semestre de 1998; y que les consta que el actor
jamás se ha negado al pago del resto del importe del inmueble. De
estas pruebas se infiere que la actora ha desplegado toda la actividad
necesaria para justificar que se compró el parking. Asimismo debe
destacarse que la simple expresión en un documento de que las arras
sean penitenciales no significa que nos encontremos ante un contrato de
arras, pues no debe confundirse lo que realmente constituye una estipulación
del contrato de compraventa, como es la formalización del documento
número 1 de la demanda, de lo que constituye el contrato de compraventa,
del cual dimana aquella estipulación, que en ocasiones también
puede formar parte de un precontrato. Ahora bien, prescindiendo de la figura
del precontrato y de la naturaleza jurídica del mismo, especialmente
la relativa a la fijación de las bases contractuales que después
deben ser objeto de desarrollo (tesis de Rocas Sastre y De Castro), el
hecho de que las partes hayan estipulado un documento escrito, en el que
se fija el precio de la venta del inmueble, induce a considerar, a tenor
de las presunciones de hombre del artículo 1253 del Código
Civil, que el actor y la demandada pactaron un contrato de compraventa,
existiendo pleno consentimiento en el objeto (parking) y en el precio fijado,
dándose la circunstancia que frente al requerimiento efectuado por
el actor en julio de 1998 (el contrato es de septiembre de 1997), la demandada
contesta en julio de 1998 que habían dado por rescindido el documento
de arras por haber transcurrido el plazo fijado para la formalización
de la compraventa. Sin embargo, por medio de las testificales referidas
se ha acreditado que incluso durante el segundo semestre de 1998 la demanda
fue otorgando escrituras de compraventa de plazas de parking a otros compradores,
que lo habían estipulado en las mismas fechas que el actor. De las
consideraciones expuestas se deduce que realmente nos encontramos ante
un anticipo del precio del contrato de compraventa, por lo que no puede
aplicarse la sanción de las arras penitenciales, pues no nos hallamos
ante el supuesto del art. 1454 del Código Civil, sino ante las arras
confirmatorias, que, como señaló la sentencia del Tribunal
Supremo de 30 de diciembre de 1995, "son índice o expresión
de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver
las obligación contraída, y que normalmente se corresponden
con las entregas o anticipos a cuenta del precio" (vid. en el mismo sentido
la sentencia del mismo Tribunal de 28 de marzo de 1996. Atendiendo, por
lo tanto, a la consideraciones expuestas debe desestimarse el recurso de
apelación interpuesto contra la sentencia de 17 de mayo de 1999,
confirmándose íntegramente la misma.
SEGUNDO.- Según el principio del vencimiento objetivo
(art. 710 LEC) procede condenar a la entidad apelante al pago de las costas
de esta alzada.
VISTOS los artículos 1088, 1089, 1091, 1214, 1215, 1225
a 1230, 1231 a 1235, 1244 a 1248, 1281 a 1289, 1445 y 1454 del Código
Civil, los citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 17 de mayo de 1999, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando a la entidad apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.