ARRAS PENITENCIALES: Pérdida del comprador.

Sentencia de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 24 de abril de 2003 (Rollo 63/2002).
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Ponente: Agustín Vigo Morancho.

PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en las siguientes alegaciones: 1) Error en la apreciación de la prueba; 2) Apreciación no fundamentada de la prueba de presunciones; y 3) Error de derecho en la apreciación de la prueba. Realmente lo que el actor, apelante en la instancia, solicita es la resolución parcial del contrato celebrado por no haber cancelado las cargas existentes, razón por la que reclama el importe entregado en concepto de arras. Respecto al tema de las arras debe señalarse que en el derecho moderno esta institución, como ya señalamos en la Sentencia de 26 de abril de 2000 de esta Sección (Rollo 347/199), reviste varias modalidades, pudiendo cumplir una triple función: a) la de ser prueba o señal de la celebración del contrato (arras confirmatorias); b) la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución doblada en caso de incumplimiento (arras penales); y c) la de constituir un medio de desligarse las partes del contrate, mediante ese mismo abono, de las arras por quien las entregó o la restitución doblada por quien las recibió (arras penitenciales o de desistimiento). Esta última modalidad es la recogida por el Código Civil, conforme lo ha expresado la doctrina y la jurisprudencia, pero la norma del artículo 1454 del C.C. es meramente interpretativa de la voluntad de las partes, y puede resultar de los términos del contrato de las circunstancias que lo acompañen que la entrega de arras se hizo con algún otro carácter, como el de medio de prueba o anticipo del precio. La jurisprudencia ha venido deslindando reiteradamente las distintas clases de arras o señal y asimismo ha destacado el carácter supletorio de la norma referida, pudiendo citarse, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de julio de 1978, 17 de febrero de 1982, 10 de marzo de 1986, 12 de julio de 1986, 9 de marzo de 1988, 25 de marzo de 1995, 20 de febrero de 1996, 4 de marzo de 1996, 28 de marzo de 1996 y 10 de febrero de 1997, declarando la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1982 que la expresión arras o señal consiste "en las arras propiamente dichas, o arras confirmatorias, que consisten en la entrega de una cosa o cantidad por una parte a la otra, en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste, en las arras penitenciales o arras de arrepentimiento, consistentes en la misma entrega hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación, que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado, o la devolución del doble, y arras penales, derivadas de igual entrega hecha en garantía de la indemnización que pudiera originar el incumplimiento pero que no lo autoriza, por lo que la parte a quien se entregaron podrá exigir el cumplimiento en la forma ordinaria, así como que dichas arras o señal, que como medio o garantía del contrato de compraventa permite el artículo 1454 del C.C., tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, en que se establezca, de las que resulte que la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido (sentencias, entre otras, de 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 22 de octubre de 1956, 1 de abril de 1958, 20 de mayo de 1967 y 14 de noviembre de 1970), y que la normativa contenida en el referido artículo 1454 del C.C. es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener en consecuencia alcance alguno imperativo o prohibitivo (Stas. de 22 de octubre de 1954 y 15 de octubre de 1956), habiendo de acudirse a las normas interpretativas de los artículos 1281 a 1289 del C.C. cuando la expresión de voluntad no aparece clara, sea por la parquedad o confusión (sentencia de 20 de mayo de 1967)" - (vid. en el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 1994). En el presente caso, el demandado planteó que existía un contrato de arras. Sin embargo, debe indicarse que las arras como contrato independiente no existe, sino que se trata de una estipulación específica incluida generalmente en los contratos o precontratos de compraventa, puesto que cuando se sientan las bases contractuales (determinación del objeto, precio cierto) del negocio futuro es evidente que nos hallamos ante un contrato de compraventa o ante un precontrato, según las circunstancias específicas de cada caso concreto, por lo que, aunque el pacto de arras despliegue su eficacia, realmente nos hallaremos ante un contrato principal o un contrato preliminar con una estipulación de arras, que obviamente debe pactarse de forma expresa. Concretamente, en el caso enjuiciado entendemos que es correcta la interpretación efectuada por la juzgadora de instancia de que nos hallamos ante un precontrato, pues así se infiere de la traducción del documento de 8 de noviembre de 1998 (documento 1, folio 14 el original en alemán, folio 14 la traducción), en el que, aparte de incluir expresamente el concepto de precontrato, los verbos siempre están redactados en futuro, así se indica "el Sr. STOCKER adquirirá esta casa al precio de 13.000.000 ptas."; y "el pago por adelantado se liquidará con la suma de compra con motivo del contrato notarial". Ahora bien, además de estipularse un precontrato, en dicho documento también se pactaron unas arras, pues claramente se indico que si el comprador se retractara del contrato, el pago anticipado (10.000 marcos) vencerá a favor del vendedor. La cuestión, por lo tanto, consiste en dilucidar si efectivamente el demandado no facilitó a la actora información necesaria respecto el hecho que la finca estuviere gravada con una hipoteca. Esta problemática debe resolverse atendiendo a los documentos aportados, ya que ambas partes solicitaron que no se practicara ninguna otra prueba y no se opusieron al contenido de la documentación aportada, aunque sí discutieron sobre su interpretación y alcance jurídico.

SEGUNDO.- Del documento 4 bis de la demanda - traducción del documento 4 - se desprende que en la carta que la entidad LBS LANDESBAUSPARKASSE WÜRTTEMBERG envía al actor, relativa a un contrato de ahorro - vivienda y préstamo anticipado, se hace constar que la finca está gravada con una hipoteca de LA CAIXA D´ESTALVIS I PENSIONS, especificándose el importe de la carga y señalando que "esta hipoteca ha de ser cancelada". Este contrato se trata de un préstamo concertado, según la legislación alemana, por el actor con la finalidad de pagar el importe de 13.000.000 ptas. Ahora bien, dicho documento, traducción fiel del original, es de 8 de enero de 1998, mientras que el precontrato suscrito entre los litigantes es de fecha de 8 de noviembre de 1998, lo cual revela que con mucha anterioridad a la firma del precontrato las partes ya estaban efectuando negociaciones preliminares (fase previa de formación del contrato) y que cuando el actor y los demandados estipularon el precontrato, aquél ya conocía la existencia de la hipoteca que gravaba la finca, por lo cual es difícil creer que el futuro comprador desistiera de la formalización del contrato por el hecho de descubrir la existencia de la carga. Efectivamente, en fecha de 31 de diciembre de 1998 el actor dirige una larga carta a los demandados, por la que desiste unilateralmente del precontrato, compeliendo a aquéllos a que le devuelvan el importe de los 10.000 marcos. De estos datos fácticos se infiere con claridad la voluntad del futuro comprador de desistir de la formalización del contrato de compraventa, sin que pueda aceptarse desconocimiento previo del gravamen afectante a la finca. Dicha conclusión implica que el actor perdiera las arras pactadas, pues las arras pactadas en el precontrato no se consideran arras confirmatorias - entregas o anticipos a cargo del precio -, sino arras penitenciales, ya que en el precontrato se indica de forma expresa "en el caso de que la parte compradora se retractara del contrato, el pago anticipado vencerá a favor del vendedor", por lo que cuando expresamente se indica dicha pérdida de las arras en el supuesto de incumplimiento la interpretación que debe darse a la cláusula contractual es que nos hallamos ante unas arras penitenciales, razones por las que deben desestimarse las alegaciones del recurso de apelación y, por ende, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 8 de noviembre de 2001, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tortosa, confirmando íntegramente la misma.
 
 
 
 

SEGUNDO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la LEC, procede condenar al apelante al pago de las costas procesales de esta segunda instancia.
 
 
 
 

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2 y 9 de la LOPJ, los artículos 1.445, 1.450, 1.451 y 1.454 del Código Civil, los citados y demás de general y pertinente aplicación, así como la jurisprudencia aplicable.
 
 

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 8 de noviembre de 2001 , dictada por el Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Tortosa y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando a la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.