ARRENDAMIENTO. DISCUSIÓN SOBRE LA EXISTENCIA DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL O UN PRECARIO.
REQUISITO DEL PRECIO: Elemento esencial del contrato de arrendamiento.
PRECARIO.- Falta de precio. La demandada nunca pagó renta alguna: Concurrencia del Precario.
Litisconsorcio pasivo necesario. Cuestión sobre sí se debía demandar al marido. No exigibilidad: el marido abandonó la vivienda. Inexistencia de contrato de arrendamiento. Concurrencia del precario.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 4 de julio de 2005 (Rollo 218/2004)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
Apelación 218/04
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- La apelante fundamenta su recurso de apelación en los siguientes motivos: Alega la excepción de litisconsorcio pasivo necesario y el error en la apreciación de la prueba. En cuanto al error en la apreciación de la prueba, considera la apelante que de la prueba practicada se ha acreditado la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre su esposo y el demandante. Alega que según consta acreditado en el testimonio del Auto de Medidas Provisionales de fecha 2 de junio de 2003, el uso de la vivienda conyugal fue atribuido a la demandada, ya que la guarda y custodia de su hijo fue atribuida a ella. Asimismo, en la mencionada resolución se establece la cantidad que el esposo de la demandada ha de abonar a ésta para su mantenimiento, y para cubrir los gastos derivados de la ocupación de la vivienda, así como los suministros y gastos de la misma. Sostiene la demandada que abona la cantidad de 300 euros al demandante en concepto de alquiler de la vivienda. La parte actora, ejercita acción de reclamación de deshaucio por precario contra la demandada, ya que la cesión de la vivienda de su propiedad fue realizada gratuitamente en el mes de febrero de 2002, dadas las circunstancias familiares de la demandada. La cuestión a resolver de índole probatoria, es si la demandada ha acreditado la existencia de un contrato de arrendamiento verbal con el demandante; o bien si éste último ha acreditado de un modo suficiente en derecho que la demandada ocupa la vivienda en concepto de precario, sin mediar ningún tipo de contrato de arrendamiento verbal. La demandada alega la existencia de un contrato verbal de arrendamiento, por lo que no procedería estimar la acción de precario. Al respecto debe indicarse que para el Derecho Romano el contrato de precario era concebido como aquel contrato por el que una persona concedía a otra el uso gratuito de una cosa con la facultad de revocárselo a su arbitrio, definiéndolo Ulpiano como "Precarium est quod precibus petenti utendum conceditur tamdiu quamdiu i qui concessit patitur", existiendo el contrato de precario cuando se concedía la cosa in genere, a título de tolerancia, sin determinación del tiempo, finalidad ni modo. Sin embargo, aunque en nuestro Código Civil todavía persiste una reminiscencia de la antigua noción de precario (vid. artículos 1749 y 1750), lo cierto es que en nuestro Derecho rige una acepción muy distinta de la que rigió en Roma, pues no se configura el precario como un contrato o posesión concedida o tolerada, sino que se concibe como una situación de puro hecho o incluso ilegítima, para privar de la cual se utiliza el juicio de desahucio. Actualmente, por lo tanto, el precario se refiere a aquella situación en que una persona posee o detenta un derecho sin título o derecho alguno para ello, y sin pagar renta o merced alguna. En este sentido, se ha indicado que "merece el calificativo de precario aquella situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque se halle en la tenencia de la misma y, por tanto, se encuentre la falta de título que justifique el goce de la posesión" (Stas. del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1986 y de la A.P. de Logroño de 23 de abril de 1999). Ello implica que para admitir la viabilidad del desahucio por precario el actor debe tener la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuaro o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla, mientras que el demandado debe adolecer de cualquier derecho sobre el bien, es decir, que la tenga o disfrute en precario, sin título, o en virtud de un título nulo o que haya perdido su validez. En el presente caso, la apelante entiende que existe un contrato de arrendamiento verbal, sin embargo debe indicarse que el contrato de arrendamiento de cosas, cualquiera que sea su modalidad, precisa de los siguientes requisitos: 1) Precio cierto; y 2) Duración temporal, siendo el primero de ellos requisitos imprescindible para la consumación y validez del contrato locativo. La inexistencia del precio significa que nos podemos hallar ante una figura jurídica distinta, pero no ante un arrendamiento como así lo ha señalado la doctrina y la jurisprudencia. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2000 declaró: " Es doctrina jurisprudencial constante y pacífica la que establece que el precio en el arrendamiento es un requisito esencial para la existencia de tal contrato, ya que la gratuidad es incompatible con la esencia de dicho negocio; y la existencia de un contrato y la concurrencia o no de sus requisitos esenciales es una cuestión fáctica reservada a la instancia" (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 1994, 4 de diciembre de 1995, 28 de junio y 14 de octubre de 1996). Proyectando esta jurisprudencia al caso presente se deduce con claridad meridiana que la demandada no ha acreditado que pagara nunca renta alguna a cambio de residir en el inmueble, y aunque en el Auto de Medidas Provisionales se refiere que se pagan 300 euros mensuales en concepto de arrendamiento de vivienda; dicho extremo no ha sido en absoluto acreditado en los presentes autos. Al contrario, ha quedado acreditado que ni desde la fecha de interposición de la demanda, ni con anterioridad a dicha fecha, la demandada haya entregado cualquier cantidad de dinero al demandante en concepto de pago del alquiler de la vivienda. Es bien cierto, que cualquier acción de entrega de dichas cantidades, justificadas documentalmente (mediante recibos, documentos de transferencia bancaria, u cualquier otro documento acreditativo del pago de las rentas de alquiler) sería indicio suficiente para acreditar la existencia del referido contrato de arrendamiento. En el presente caso, obviamente, la demandada no ha podido acreditar que en algún momento entregará cualquier cantidad de dinero en concepto de precio por el alquiler de la vivienda; por lo que cabe suponer, que la vivienda fue cedida a título gratuito a la demandada o a su esposo, dadas las circunstancias familiares de la misma y la relación de afinidad o confianza con el demandante, especialmente con el esposo de la demandada. En definitiva, no existiendo precio alguno a cambio de residir en el citado domicilio es evidente que no puede hablarse del contrato de arrendamiento, por lo que es evidente que nos hallamos ante la figura jurídica del precario, pues como declaró la Sentencia de la AP de Salamanca de 24 de marzo de 1998 "existe el precario no sólo cuando el propietario cede la posesión de una cosa para que otro la use y se la devuelva cuando se la reclame, sino también cuando existe una situación de tolerancia de la posesión de hecho sin título alguno que la ampare, y asimismo cuando sobreviene un cambio por cesar la vigencia de un contrato antes existente; es decir, que el precario engloba no sólo los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva, es decir, una situación de hecho que implica utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no corresponde al que se halla en la tenencia del mismo". Por lo que procede desestimar el presente motivo de apelación.
SEGUNDO.- En cuanto al restante motivo de apelación, la alegación de la falta de litisconsorcio pasivo necesario, considera la demandada que debía haber sido demandado también su esposo, ya que el demandante pactó con él el contrato de arrendamiento verbal. En cuanto a dicho motivo de apelación, el mismo debe decaer en cuanto no se ha acreditado por la demandada la existencia del referido contrato de arrendamiento verbal. Al respecto la jurisprudencia del Tribunal Supremo, - vid., entre otras, las sentencias de 26 de junio de 1986, 11 de noviembre de 1988, de 11 de diciembre de 1990, 7 de enero de 1992, 18 de octubre de de 1994 y 7 de julio de 1995 - ha declarado que “La figura del litisconsorcio pasivo necesario es de creación jurisprudencial y ha sido definida por la doctrina de esta Sala como la < exigencia de traer al proceso a todos los interesados en al relación jurídica litigiosa, con el fin de evitar, por un lado, que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y de impedir por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias>” El litisconsorcio pasivo necesario tiene como designio que los Tribunales velen porque el litigio se ventile con todos aquellos que puedan resultar afectados por la sentencia de modo directo, pero no si los efectos son indirectos o reflejos, cual tiene dicho la jurisprudencia con reiteración, así las sentencias de 7 de octubre de 1993 y 31 de enero de 1995, refieren que “la búsqueda de la veracidad de la cosa juzgada exige, a su vez, la presencia en el proceso de todos los que debieron ser parte en el mismo como interesados directos en la relación jurídica controvertida, lo que hace relación al fondo del litigio, tratando de impedirse el eventual riesgo de fallos contradictorios o la condena de personas que no han sido oídas en el proceso, con infracción de los principios de audiencia bilateral, sancionados por el art. 24 de la Constitución”. Por tanto, el litisconsorcio pasivo necesario ha de buscarse en la relación jurídico-material controvertida en el pleito, debiendo reclamarse la presencia de todos los interesados en ella para impedir, en unos casos que resulten afectados por la resolución judicial que no fueron oídos y vencidos en juicio, o para evitar sentencias contradictorias en otros, situaciones litisconsorciales que pueden incluso apreciarse de oficio, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 1991. En el presente caso, queda acreditado que la relación jurídica que existe entre el demandante y la demandada es una relación de precario; y que la vivienda – a fecha de la interposición de la demanda – era ocupada por la demandada y su hijo, sin que ocupe el esposo de ésta la misma posición en relación al demandante, ya que él había abandonado la vivienda conyugal en virtud de resolución judicial. Asimismo debe precisarse que si la demandada entendía que existió dicho contrato verbal con el esposo debía haber acreditado este extremo, lo cual no ha justificado, por lo que realmente puede tratarse de un ardid procesal para dilatar la cuestión litgiosa. En consecuencia, atendiendo a las consideraciones expuestas debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 27 de febrero de 2004, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Tarragona, confirmándose íntegramente la resolución recurrida.
TERCERO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo procede condenar a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 27 de febrero de 2004, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Tarragona, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.