SECCIÓN 14 AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA
TRIBUNAL UNIPERSONAL
Ponente: Agustín Vigo Morancho, Presidente Sección 14 APB
Indemnización de daños y perjuicios del artículo 1.461 del Código Civil. Saneamiento. Obligación del vendedor de entrega de la cosa. Compraventa de inmueble. Licencia de primera ocupación.
Sentencia de la Sección 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de diciembre de 2015 (Rollo 58/2014).
Rollo 58/2014
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO. - El recurso de apelación, interpuesto por el demandado Don MMM, plantea las siguientes cuestiones: 1) Cuando se otorgó la escritura pública de la vivienda, en virtud de la cual el apelante vendía el inmueble y los actores lo compraban, no se le requirió para que aportara la licencia de primera ocupación. 2) El vendedor actuó de buena fe; no se han infringido los artículos 1.124 y 1.461 del Código Civil, pues lo que existió fue una mala actuación del Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès, que no tramitó la licencia el año 1998. 3) La instalación eléctrica no debe repercutirse al demandado, ya que se trata de mejoras efectuadas por los compradores. No se ha acreditado que los contadores de los suministros de agua y electricidad fueran necesarios para obtener la licencia de primera ocupación; y 4) tampoco debe imputarse al vendedor los honorarios del Arquitecto, ya que para obtener la licencia de primera ocupación no era necesario contratar los servicios de un Arquitecto.
La demanda, que inició este proceso, se funda en la reclamación de daños y perjuicios por importe de 4.511,99 €, al considerar que el demandado vulneró el artículo 1.461 del Código Civil, ya que entregó el inmueble vendido sin la licencia de primera ocupación, con contador provisional de electricidad y falta de legalización de la piscina. En concreto se reclamó por los siguientes conceptos: 944 € por los honorarios de legalización de la piscina; 413 € por los honorarios del Arquitecto para obtener la licencia de primera ocupación; 1.202,52 por la tasa de primera ocupación; 292 € por el impuesto de legalización de la piscina; 194,47 por la tasa de legalización de la piscina; 700,17 € por la factura del lampista para instalaciones eléctricas y el certificado de instalación eléctrica de baja tensión; 455,22 € por el alta del contrato de suministro definitivo de ENDESA; 279,26 € por el alta de agua en la empresa SOREA; y 29,35 € por las tasas en el Ayuntamiento de Sant Cugat por copias de la documentación. La cuantificación de estos importes se ha justificado por medio de la documentación aportada por el actor.
El Tribunal Supremo en la Sentencia de 1 de abril de 2014, relativo a un supuesto de resolución de contrato de compraventa, que no es el presente supuesto pero sirven sus criterios orientativos en materia de carencia de licencia de primera ocupación, declaró: <<para fijar las consecuencias del incumplimiento del deber de entregar la licencia de primera ocupación se hace preciso determinar su carácter o no esencial, pues ha quedado dicho que únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo. Y, como también se ha dicho, en tal sentido resulta en primer lugar trascendente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la licencia se convino con carácter de esencial, es obvio que su incumplimiento sí daría lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1.469 del Código Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato. Y si la entrega de la licencia de primera ocupación no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para amparar la resolución instada por el comprador por la falta de entrega de la misma deberá prescindirse de reglas generales y estarse a las concretas circunstancias del caso, pues serán estas las que vayan a permitir justificar o no la resolución pretendida, según esa falta de obtención se revele respectivamente como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato. De ahí que la entrega de la licencia pueda valorarse como obligación accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador en caso de incumplirse aquella, cuando la falta de concesión responda solo a la sobrecarga de la Administración concedente, no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento, o cuando la falta de licencia no resulte impedimento para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros, recayendo la carga de probar ese carácter accesorio a la vendedora. En suma, esta Sala, además de resaltar la plena imbricación de la licencia de primera ocupación en la estructura contractual, ya por la voluntad de las partes con estipulación expresa al respecto, o bien como un elemento natural de la propia obligación de entrega de la cosa, ha sentado como doctrina jurisprudencial que «cuando falta dicha estipulación al respecto, supuesto del presente caso, su trascendencia resolutoria también requiere que su falta o tardía obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la cosa y, por extensión, conforme a lo anteriormente expuesto, una frustración del plano satisfactorio del acreedor o contraparte» ( STS de 29 de enero de 2014, entre las más recientes), lo que ha llevado a rechazar la pretensión resolutoria de los compradores en supuestos de leve demora entre la solicitud de licencia y su obtención, si el lapso «no se debía a la falta de condicionantes técnicos imputables a la vendedora sino a la mera tardanza habitual de la Administración para su expedición» ( STS de 5 de febrero de 2014, y las que en ella se citan)>>. Por lo tanto, en los supuestos en que exista una carencia de otorgamiento de licencia de primera ocupación y se otorgue la escritura pública de compraventa (momento de entrega simbólica o instrumental de la cosa) se produce un incumplimiento contractual, que infringe el artículo 1.461 del Código Civil, pues si la legislación exige que para ocupar la licencia es necesario para su habitabilidad la concesión de la licencia de primera ocupación es obvio que se ha entregado la cosa objeto del contrato incumpliendo un requisito esencial, que, independientemente de su reflejo contractual, viene exigido por la legislación vigente en el momento de la formalización y consumación del contrato.
En el presente caso deben distinguirse tres grandes bloques: a) los gastos derivados de la licencia de primera ocupación; b) los gastos derivados de la falta de legalización de la piscina; y c) la contratación de los contadores de suministros de electricidad y agua.
En el primer bloque es evidente que deben incluirse como gastos imputables al comprador todos los relativos a los honorarios del Arquitecto para la obtención de licencia de primera ocupación, ya que su actuación fue necesaria; la tasa de primera ocupación, pues se exigía por la Administración Local, así como la factura del lampista para las instalaciones eléctricas y el certificado de instalación eléctrica de Baja Tensión, ya que sin este requisito no se concedía la licencia de primera ocupación. Estas cantidades debe pagarlas todas el vendedor, pues se vendió el inmueble para que lo habitaran los actores, lo que implicaba que con el contrato de compraventa se hubiera entregado la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y el certificado de instalación eléctrica.
En el segundo bloque debe indicarse que la piscina no había sido legalizada, por lo que fue necesario contratar el Arquitecto a fin de realizar las operaciones necearías para su legalización, lo que supone que deba incluirse también como procedente la reclamación de los Honorarios del Arquitecto por la legalización de la piscina, que ascienden a 944 €. También deben ser a cargo del vendedor las tasas para copias de la documentación exigida por el Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès.
Por el contrario, no se puede incluir en la reclamación las altas de los contadores de suministro de electricidad y de agua. En primer lugar, es cierto que cuando se entregó la vivienda tenía una instalación con suministro provisional, que era el de industrial o de obras, así como que debieron efectuarse los oportunos trabajos para que se pudiera conceder el suministro de electricidad para contratar un contador definitivo, pues en caso contrario se hubiera suspendido el suministro. Pero una cosa es la actuación necesaria para adecuar la instalación eléctrica al suministro para consumo particular, lo que ya se incluye en la factura de 702,17 €, y otra distinta la contratación del suministro definitivo, pues esta última la debían haber efectuado los compradores a su costa en cualquier supuesto, por lo tanto debe excluirse de la indemnización la suma de 455,22 €. En segundo lugar, por las mismas razones los compradores debían contratar individualmente el contador de agua, por lo que también debe excluirse de la reclamación la suma de 279,26 €. En conclusión, debe estimarse parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el demandado Don MMM contra la Sentencia de 5 de junio de 2013, dictada por la Iltre. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de RUBÍ, revocándose parcialmente la misma en el sentido de reducir la indemnización que el demandado Don MMM debe pagar a los actores Don ZAO y Doña MRR a la cantidad de 3.777,51 €, así como los intereses legales devengados desde la interpelación judicial.
SEGUNDO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación y, por ende, la demanda interpuesta, no procede efectuar especial pronunciamiento respecto las costas causadas en ambas instancias (artículos 394-2 y 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLO
Que DEBO ESTIMAR Y ESIIMO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por el demandado Don MMM contra la Sentencia de 5 de junio de 2013, dictada por la Iltre. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de RUBÍ, y, por ende, DEBO REVOCAR Y REVOCO PARCIALMENTE la misma en el sentido de reducir la indemnización que el demandado Don MMM debe pagar a los actores Don ZAO y Doña MRR a la cantidad de 3.777,51 €, así como los intereses legales devengados desde la interpelación judicial.
No se efectúa especial pronunciamiento de las costas causadas en ambas instancias.
Así, por esta Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.