PROPIEDAD HORIZONTAL- Impugnación de cuotas comunitarias aprobadas en la Junta de la Comunidad de Propiedad Horizontal. Exigencia de cuotas a un propietario de un local de negocio. No pertenencia del local a la comunidad de propietarios. Propiedad privada perteneciente a varios propietarios de los pisos. Compraventa de un Chalet y dos plazas de parking. En la compraventa no se transmitieron las cuotas correspondientes a la participación en el local social.
Los actores no adquirieron la cuota del local social.
Nulidad de los acuerdos. Distinción entre nulidad y anulabilidad. Nulidad del acuerdo de la Comunidad: El acuerdo adoptado no podía vincular a los propietarios actores.
Incongruencia. Clases de Incongruencia: La Sentencia de instancia es congruente con el objeto del pleito.
Rollo 41/2005
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de fecha 6 de febrero de 2006 (Rollo 41/2005)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en las siguientes alegaciones: 1) Incongruencia de la Sentencia de instancia con la demanda e incluso con los fundamentos de la propia Sentencia, ya que, pese a aceptarse nuestros razonamientos, se estima la demanda; y 2) Esta parte ha dado cumplimiento a la normativa legal y comunitaria para adoptar el acuerdo impugnado, pues el acuerdo ha obtenido más quórum del necesario, ya que sólo hubo dos votos en contra, por lo que entiende que debe desestimarse la demanda interpuesta.
Respecto la impugnación de los acuerdos de las comunidades de propietarios de propiedad horizontal, comprendidos en el artículo 18 de la LPH, se ha discutido entre acuerdos nulos o anulables debido al plazo de caducidad de un mes establecido en el artículo 18.3 de la referida Ley. Al respecto la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1989 declaró: "la solución de la expresada cuestión, que en el ámbito doctrinal e incluso en el jurisprudencial no es nada pacífica, recientemente señalada con cierta reiteración por esta Sala (Sentencias de 4 de abril y 18 de diciembre de 1984, 14 de febrero de 1986, 16 de diciembre de 1987 y 25 de noviembre de 1988), de que hay que distinguir entre un orden de acuerdos cuya ilegalidad es susceptible de sanción por efecto de caducidad de la acción de impugnación (pues si no se entendiera así, quedaría totalmente vacío de contenido e inane el párrafo segundo de la regla cuarta del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal) y otro orden de acuerdos cuya ilegalidad conllevaría la nulidad radical o absoluta sin posibilidad alguna de convalidación por el transcurso del plazo de caducidad, pareciendo que deben ser incardinados en el primer grupo aquellos acuerdos cuya ilegalidad venga determinada por cualquiera infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad respectiva, pues, so pena de incurrir en el riesgo de crear un amplio y recusable margen de inseguridad jurídica, no puede ser otra la interpretación que corresponde al párrafo primero de la regla cuarta del artículo 16 de dicha Ley, cuando como acuerdos impugnables y provisionalmente ejecutivos señala expresamente los que sean <<contrarios a la Ley o a los estatutos>>". Concretamente la actual Ley, en su artículo 18.3 dispone "la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento previsto en el artículo 5". En el caso enjuiciado, se interpuso la demanda solicitando la nulidad del primer acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propiedad Horizontal ALORDA PARK de fecha de 22 de febrero de 2003, relativa a las cuotas que debe satisfacer cada copropietario y a los dos vales canjeables por menús del local social destinado a Restaurante. Se fundó la demanda en la consideración de que obligar a los copropietarios a adquirir unos vales menú no puede considerarse como un gasto general de la comunidad, sino que es exclusivamente un desembolso a favor del negocio de arrendamiento de industria del Bar Restaurante; y consideraban los actores que los copropietarios no tienen otra obligación que sufragar los gastos que se originen por las cosas y servicios comunes, no pudiendo considerarse servicio común el negocio de industria del Bar Restaurante arrendado por un tercero, razones por las que el acuerdo tomado por la Comunidad de girar recibos para comprar unos vales del local es nulo de pleno derecho porque no existe obligación legal de abonar más gastos que los legales o los establecidos en los Estatutos. No obstante, estas alegaciones y el hecho incuestionable de que el acuerdo se tomó en el seno de una reunión Extraordinaria de la Junta de Comunidad de Propietarios, la parte demandada alegó que la naturaleza del local social no es la de un elemento común de la Comunidad de Propietarios, sino que les pertenece en virtud de una Comunidad Ordinaria de bienes, sujeta a los artículos 392 y siguientes del Código Civil, de la que se trasmite una cuota a cada propietario de la Comunidad de Propietarios al adquirir un apartamento, pues desde el momento de constituir la comunidad horizontal fue objeto de segregación de la finca matriz, de la que tiene un coeficiente expreso del 0,80% de los elementos comunes. Es más considera la parte demandada que los demandantes, como sucesores del primer adquirente de su vivienda y plazas de aparcamientos, son titulares pro indiviso de una ciento ventisieteava parte indivisa de la finca registral 10.295, Tomo 712, Libro 132 de Calafe, folio 24, constituido por "el edificio de una sola planta destinado a cafetería y restaurante de superficie construida de 155,90 metros cuadrados y con una cuota de 0,80% del conjunto residencia".
No obstante, las anteriores alegaciones entiende la parte apelante, demandada en la instancia, que la Sentencia dictada es incongruente, ya que se funda en la idea de que no se ha probado que se transfiriera la cuota correspondiente a la propiedad del local social a los actores cuando adquirieron su vivienda. Esta alegación la estudiaremos seguidamente.
SEGUNDO.- Respecto al tema de la incongruencia, la Sentencia de 2 de octubre de 2000 de la Sala 3ª, Sección 7ª, del Tribunal Supremo declaró: "Se distinguen dos tipos de incongruencia: a) la incongruencia omisiva, que se produce cuando el órgano judicial deja sin contestar alguna de las pretensiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación puede inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución; y b) la incongruencia extra petitum, que se da cuando el pronunciamiento judicial recae sobre un tema, no incluido en las pretensiones deducidas en el proceso, de tal modo que se haya impedido a las partes la posibilidad de efectuar alegaciones pertinentes en defensa de los intereses relacionados con lo decidido, provocando la indefensión y vulnerándose el principio de contradicción. En algunas ocasiones, ambos tipos de congruencia pueden presentarse unidas, concurriendo lo que se ha llamado incongruencia por error, en la que por el error de cualquier género sufrido por el órgano judicial no se resuelve sobre la pretensión formulada en la demanda o sobre el motivo del recurso, sino que erróneamente se razona sobre otra pretensión ajena al debate procesal". Por su parte, la Sentencia de 22 de octubre de 2001 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo señaló: "El artículo 359 de la LEC exige que las sentencias sean claras y precisas en función de los planteamientos de las partes, tratándolos , todos y cada uno, congruentemente con las pretensiones de los litigantes, en cuanto sobre ellas se resuelve y decide, sujetándose a los hechos que, como fundamentos de lo pretendido, se le proporcionan, respetándolos sin la más mínima posibilidad de alteración dentro de lo que sobre ellos se pruebe, y desde esas atenciones, la fundamentación jurídica procedente ha de hacerla el juzgador como función que le corresponde, según lo previsto en la norma vigente en su tiempo, y en esa aplicación no le sujeta la alegación jurídica de parte ni la fundamentación de ese orden de la sentencia de la que va a conocer a través de los recursos ordinarios, siempre que se respete la naturaleza de la acción ejercitada y la causa de la pretensión que a su amparo se deduce". Por otro lado, en cuanto a la incongruencia omisiva o falta de respuesta a alguna de las pretensiones de las partes, la Sentencia 206/1999 de 8 de noviembre de la Sala Primera del Tribunal Constitucional precisó: "La incongruencia omisiva o ex silentio consiste en la ausencia de respuesta por el órgano judicial a las concretas pretensiones y alegaciones formuladas por una de las partes, supuesto que como <<incongruencia del fallo>> podría encontrar reparación por la vía del incidente de nulidad de actuaciones del artículo 240.3 de la LOPJ, manteniendo así la subsidiariedad que caracteriza al recurso de amparo constitucional"; y la Sentencia de 253/2000 de 30 de octubre de la Sala 2ª del Tribunal Constitucional, de forma más nítida, concretó: "A efectos de incongruencia omisiva resulta preciso distinguir entre las alegaciones aducidas por las partes para fundamentar sus pretensiones y las pretensiones en sí mismas consideradas. De tal modo que, si bien respecto de las primeras no sería necesaria una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada u8na de ellas, siendo suficiente, en atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o genérica, aunque se omita el tratamiento particularizado de alegaciones concretas no sustanciales, la exigencia de congruencia, referida a la pretensión misma, es más rigurosa. Concretamente, respecto de esta última, y para poder concluir que la omisión no alcanza la relevancia constitucional, es preciso que del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución pueda deducirse no sólo que el órgano judicial ha valorado la pretensión alegada, sino, además, cuáles son los motivos en que se fundamente la respuesta" (Vid. también la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Constitucional 193/1999 de 25 de octubre). Pues bien, para dilucidar la cuestión de si ha existido o no incongruencia, previamente debemos analizar las posiciones de ambas partes. En primera instancia, la parte actora mantenía que el local social se trata de un elemento común, pero que no se puede obligar a los copropietarios a financiar el negocio instalado en dicho local y regentado por un tercero, en virtud de un contrato de arrendamiento. A tal efecto es un hecho claro que los temas relativos al local social se discutían en el seno de las reuniones de la Comunidad de Propietarios. Ahora bien, la parte demandada, aquí apelante, sostenía que el local social es una propiedad privada, que corresponde a los diferentes propietarios de los pisos con una cuota de participación, pero que como tal se rige por las normas de la Comunidad de bienes y el sistema de mayorías del artículo 398 del Código Civil. Por su parte, la Sentencia de instancia entiende que se trata efectivamente de una propiedad privada independiente de la Comunidad de Propiedad Horizontal, sin embargo desde el principio los copropietarios consideraron que en cuanto al sistema de acuerdos y decisiones se sometían a la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual es un hecho cierto según se desprende de las distintas actas de la Comunidad de Propietarios aportadas al presente litigio. Por otro lado, la posibilidad de que las comunidades de bienes se rigan por un sistema distinto del establecido en el Código Civil está admitida por el propio artículo 392, párrafo segundo, del Código Civil al emplear las locuciones "a falta de contrato, o de disposiciones especiales". Ahora bien, el problema se centra en determinar si realmente los actores son copropietarios del local social, ya que a todos los propietarios de dicho local se les expedía el correspondiente título de propiedad - o copropiedad - (vid. pp. 111 y 112), que les reconocía su cotitularidad sobre el citado bien. Esta cuestión, a falta de otros medios de prueba, ya que las declaraciones efectuadas en el acta de la vista (vid. CD) no aportan nada relevante, se justifica por medio de la escritura pública de compraventa de 1 de diciembre de 1997, suscrita entre la vendedora REAL IMAGEN, SL y los compradores JOSÉ LÚIS TOMAS SAVALL y MIREIA PAMIES PALA, actores y apelados, en la que se indica la transmisión del Chalet - finca registral 13.741 -, una plaza de parking - finca registral 18.096 - y otra plaza de parking - finca registral 18.098 -. En todas estas fincas consta asimismo la participación correspondiente a la cuota de contribución a los gastos de la comunidad, pero de ningún modo aparece la transmisión de ninguna cuota de participación del referido local social, ni tampoco consta la existencia de cargas, salvo las relativas a la hipoteca. En síntesis, de esta escritura se infiere que en el acto de la venta no se transmitió la cuota correspondiente a la participación en el local social. Tampoco se ha acredito por los demás medios que los actores hubieran adquirido dicha cuota, razón por la que el acuerdo por el cual debían contribuir a pagar las cuotas del local social y la adquisición de los dos vales de 10 Euros cada uno es nulo de pleno derecho porque no podía vincular a los propietarios actores. Esta declaración no puede estimarse que infrinja el principio de congruencia entre demanda y Sentencia, establecido por el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, pues se trata de una pretensión introducida precisamente por la parte demandada y lo que establece el indicado precepto, desarrollando la doctrina jurisprudencia dictada durante la vigencia de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, es que "las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito"; y lo que introdujo la demandada en el pleito es la idea de que el local social era una propiedad independiente de la Comunidad de Propiedad Horizontal, no un elemento común, razón por la que la Sentencia de instancia debía analizar esta cuestión y como quiera que no se ha demostrado que los actores fueran copropietarios del local social, el acuerdo dictado no podía afectarles, lo cual implica su nulidad, sin perjuicio de que la Comunidad vuelva a adoptar dicho acuerdo, pero sin obligar a los actores. En síntesis, no se aprecia la incongruencia alegada por la parte apelante, razón por la que ya no procede entrar al análisis de la segunda alegación del recurso de apelación. Atendiendo, por ende, a las consideraciones expuestas debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 30 de septiembre de 2004, confirmando íntegramente la misma.
TERCERO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la LEC, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 30 de septiembre de 2004, dictada por el Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de El Vendrell y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la sentencia apelada.
Se condena al apelante al pago de las costas de esta alzada.
Así, por esta Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.