CONTRATO DE COMISIÓN.- Reclamación de la comisión por venta de una vivienda sita en Torredembarra y la indemnización de daños y perjuicios. Discusión de la existencia del contrato de comisión. Cuestión probatoria. Prueba de que una tercera inmobiliaria había pactado un contrato de comisión con la demandada. Falta de prueba de un contrato verbal de comisión entre la actora y la demandada. Inexistencia. Desestimación de la demanda.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 30 de octubre de 2004 (Rollo de apelación 173/2003)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Centra su pretensión la entidad apelante en que la sentencia dictada en instancia incurre en un error en la valoración de la prueba practicada, en cuanto a que la demandante ha acreditado la existencia del contrato verbal de mediación. Asimismo, considera aplicables los artículos 1106 y 1107, en cuanto a la indemnización por los daños y perjuicios causados a la demandante. Es obvio, que la cuestión a dilucidar es de naturaleza probatoria, en el sentido de si la actora ha acreditado, de un modo suficiente en derecho, sí realmente existía un contrato de comisión con la sociedad demandada, y sólo en el caso de que realmente fuera acreditada la existencia del mencionado contrato de comisión, sería procedente entrar a valorar – y en su caso cuantificar – la indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual imputable a la demandada. Es conocidísima la jurisprudencia sentada respecto la correcta interpretación del artículo 1214 del Código Civil (doctrina aplicable al actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000) en cuanto se refiere a que posición litigante – actor o demandado- corresponde probar los hechos deducidos en juicio y que resulten controvertidos, habiendo reiterado en diversos fallos el Tribunal Supremo que este artículo no contiene norma valorativa de prueba y que sólo puede ser alegado como infringido en casación cuando se acuse al Juez de haber alterado indebidamente el onus probandi, es decir, invertido la carga de la prueba que a cada parte corresponde: al actor la de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1982, 7 de junio de 1982, 31 de octubre de 1983, 15 de febrero de 1985, 15 de septiembre de 1985, 7 de enero de 1986, 23 de septiembre de 1986, 10 de junio de 1986, 23 de septiembre de 1986, 18 de mayo de 1988, 24 de diciembre de 1988 y 8 de marzo de 1991, entre otras). La aplicación de esta doctrina ha de efectuarse de forma armónica en conexión con los hechos debatidos en el pleito y que son probados, y de modo subsidiario para cuando no exista prueba suficiente. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en las sentencias de 30 de noviembre de 1982, 19 de mayo de 1987, 5 de octubre de 1988, 16 de noviembre de 1988, 10 de mayo de 1988, 19 de diciembre de 1989, 27 de febrero de 1990, 10 de mayo de 1990 y 2 de junio de 1995, entre otras, precisando la sentencia de 5 de octubre de 1988 que “la doctrina del onus probandi no tiene otro alcance que el señalar las consecuencias de la falta de prueba y no es aplicable por consiguiente, cuando........la sentencia establece con precisión la resultancia probatoria obtenida a través de la apreciación de los medios de prueba aportados al pleito”. Por su parte, la Sentencia del TS de 8 de marzo de 1996 incide con más precisión, después de referirse al carácter supletorio del art. 1214 del Código Civil, actual art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el reparto de la carga probatoria según la disponibilidad de probar que tenga cada litigante, y citando la sentencia de 17 de octubre de 1981, declara que “<para precisar a quién debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario, es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otros, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición >”; y las Sentencia de 18 de mayo de 1988, con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba “según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte”. Más recientemente la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2000 declaró: “el artículo 1214 del Código Civil no contiene normas valorativas de prueba, siendo su operatividad determinar para quién se deben producir las consecuencias desfavorables cuando los hechos controvertidos no han quedado demostrados, y sin que proceda a su amparo llevar a cabo un examen de las pruebas obrantes en el pleito (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999)”, agregando la Sentencia de 15 de diciembre de 1999 que “se trata de una regla cuyo alcance ha sido confirmado por la doctrina científica y jurisprudencial, y que por su carácter genérico opera solamente en defecto de regla especial”; y asimismo añade que “no se infringe por la falta de práctica de medios de prueba propuestos, sino cuando se atribuyen las consecuencias de dicha falta a quien no tenía la carga de probar; no se contradice aunque la parte entienda o sostenga que ha desplegado la actividad necesaria para tratar de justificar los hechos, porque lo trascendente para la regla es el resultado efectivo de dicha actividad; no es de aplicación en los casos de imposibilidad de probar, de ahí que la dificultad que puede determinar el desplazamiento de la carga a la otra parte exija la posibilidad – facilidad – para esta parte de llevarla a cabo”. En el presente caso, la parte apelante reclama el 1% que falta por cobrar de la venta de una vivienda sita en el edificio propiedad de la demandada; el 5% por la venta de otro piso correspondiente al mismo complejo inmobiliario; y una indemnización por daños y perjuicios que es la cantidad resultante de aplicar la media de las comisiones que la sociedad demandante hubiera podido percibir por la actora. Sostiene la actora que entre ella y la demandada existía una relación mercantil basada en un contrato verbal de comisión para la venta de las viviendas propiedad de la demandada en la localidad de Torredembarra, pactándose un 5% del precio de venta del inmueble en concepto de comisión de venta por cada vivienda. La demandante aporta como documental la factura correspondiente a la comisión por la venta del piso 1º puerta 2ª del edificio Serena, habiendo recibido la cantidad del 4% de la venta del inmueble. Resta por percibir, a juicio de la actora, la cantidad del 1% de comisión correspondiente a dicha venta. Asimismo, la demandante aporta documental consistente en documento de reserva del apartamento 3º 1ª del referido edificio Serena. De la prueba documental obrante en autos, se ha acreditado que los socios de la compañía demandante en su día prestaron sus servicios para la inmobiliaria Casa Daurada. El socio Sr. J G era vendedor para la mencionada inmobiliaria; y su pareja sentimental, la socia Sra. C B también realizó sus prestaciones laborales como vendedora de dicha inmobiliaria en su oficina de Torredembarra. La demandada aporta como documental, el contrato de comisión que firmo en su día con la empresa Casa Daurada Consulting de Torredembara, para que efectuara la venta del complejo inmobiliario de su propiedad. El testigo Don José Ángel Couto Varela, encargado de la empresa contratista de la obra, declara que la promotora de la misma era la sociedad demandada y que dicha sociedad tenía concertada con la inmobiliaria Casa Daurada la venta de las viviendas del edificio Serena. Tanto el mencionado testigo como el Sr. Alejandro Rodríguez afirman que el Sr. J G, socio de la demandante, era vendedor de la inmobiliaria Casa Daurada. Hecho que afirma asimismo Doña Ángela García, cuando afirma que tanto la Sra. C B como el Sr. J G eran vendedores de la inmobiliaria Casa Daurada. De la prueba testifical de Don José Escorsell y de Doña María Isabel González, se infiere que por parte de la demandante no se le informó adecuadamente de las condiciones de pago y del préstamo hipotecario de la vivienda; que al no realizar la compra de la vivienda mediante la inmobiliaria demandante se le solicitó a ésta la devolución de la cantidad entregada; y que al final adquirió la referida vivienda pero mediante la mediación de otra inmobiliaria. El propio representante legal de la actora reconoce, en prueba de confesión en juicio, que vendía para la empresa Casa Daurada. Reconociendo el representante legal de esta última sociedad, que utilizó los servicios del Sr. J G como colaborador para la venta y reserva de las viviendas del edificio Serena, y que la inmobiliaria actora ha comercializado productos de Casa Daurada. Es destacable, como acertadamente valora el Juzgador de Instancia, que la actora basa el inicio del presunto contrato de comisión verbal a principios de 1999, cuando la licencia de apertura del local de negocio para el ejercicio de su actividad fue concedida por el Ayuntamiento de Torredembarra en fecha 29 de febrero de 2000. De la prueba practicada, se infiere que la entidad demandada contrató con otras dos inmobiliarias en fecha 4 de febrero de 1999 y 14 de julio de 1999, la venta de las viviendas del edificio Serena de su propiedad. En conclusión, la demandante no ha podido acreditar que su relación con la empresa demandada fuera continuada y en virtud de un contrato de comisión verbal; al contrario, de la prueba practicada se desprende que la demandante, como sus socios actuaban como intermediarios de una tercera inmobiliaria la cual si tenía una relación de comisión mercantil formalizada por escrito con la sociedad demandada. Sin que proceda ejercitar reclamación de una indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, cuando no se ha acreditado la existencia del mencionado contrato de comisión realizado verbalmente. En consecuencia, atendiendo a las consideraciones expuestas, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 7 de enero de 2003, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de El Vendrell, confirmándose íntegramente la misma.
SEGUNDO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo establecido en el art. 398.1º de la L.ec., procede condenar a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 7 de enero de 2003, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de El Vendrell y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.