PROPIEDAD HORIZONTAL.- Reclamación de cuotas comunitarias. Excepción de falta de legitimación pasiva: Nudo propietario y usufructuario del local arrendado: No se aprecia.
Cantidades reclamadas. Parte de las cuotas satisfechas: Estimación parcial del recurso; reducción de la cantidad adeudada.
Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 3 de septiembre de 2005 (Rollo 231/2004)
Ponente: Agustín Vigo Morancho
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Centran su pretensión los apelantes en dos motivos de apelación. En primer lugar, alegan los recurrentes la excepción de falta de legitimación pasiva y la vulneración de los artículos 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y 326 de la LEC. Como segundo motivo de apelación, señalan que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba practicada, en cuanto a que los demandados han acreditado que han abonado los importes de las cuotas comunitarias de los ejercicios 1996/1997, 1997/1998 y 1998/1999. En cuanto al primer motivo de apelación, referir, que de conformidad a la nueva redacción dada por la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil al art. 21 de la Ley de la Propiedad Horizontal, el procedimiento que se habilita en dicha norma es un procedimiento monitorio. En el presente caso, la reclamación de cuotas se efectúa mediante un procedimiento ordinario, en consecuencia, no le será aplicable lo dispuesto para el procedimiento monitorio para la reclamación de las cuotas. Por lo que respecta a la falta de legitimación pasiva de los demandados, debe recordarse que, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1997 y 11 de mayo de 2000, se entiende como legitimación la coherencia “entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden”, y aunque “afecta a los argumentos jurídicos de fondo, puede determinarse con carácter previo a la resolución del mismo, pues únicamente obliga a establecer si efectivamente guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen”. En el presente caso, ha quedado acreditado, que los demandados ocupan el local número tres del edificio “Cervantes”. Así se desprende de la propia declaración del propietario codemandado en el acto del juicio, de las declaraciones de los administradores de la Comunidad de Propietarios; así como de la documental aportada en los autos. En consecuencia, procede desestimar el presente motivo de apelación ya que los demandados en su condiciones respectivas de nudo propietarios y de usufructuario, disfrutan y ocupan el local comercial número tres, apartamento 303, planta baja del edificio “Cervantes”, ostentando la legitimación pasiva necesaria para ser parte en el presente pleito.
SEGUNDO.- La segunda cuestión a resolver es de naturaleza probatoria, en el sentido de si los demandados han acreditado que pagaron las cuotas que correspondían a los ejercicios 1996/97, 1997/98 y 1998/99. Al respecto debe indicarse que es conocidísima la jurisprudencia sentada respecto la correcta interpretación del artículo 1214 del Código Civil (doctrina aplicable al actual artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000) en cuanto se refiere a que posición litigante – actor o demandado- corresponde probar los hechos deducidos en juicio y que resulten controvertidos, habiendo reiterado en diversos fallos el Tribunal Supremo que este artículo no contiene norma valorativa de prueba y que sólo puede ser alegado como infringido en casación cuando se acuse al Juez de haber alterado indebidamente el onus probandi, es decir, invertido la carga de la prueba que a cada parte corresponde: al actor la de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos (Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de abril de 1982, 7 de junio de 1982, 31 de octubre de 1983, 15 de febrero de 1985, 15 de septiembre de 1985, 7 de enero de 1986, 23 de septiembre de 1986, 10 de junio de 1986, 23 de septiembre de 1986, 18 de mayo de 1988, 24 de diciembre de 1988 y 8 de marzo de 1991, entre otras). La aplicación de esta doctrina ha de efectuarse de forma armónica en conexión con los hechos debatidos en el pleito y que son probados, y de modo subsidiario para cuando no exista prueba suficiente. En este sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en las sentencias de 30 de noviembre de 1982, 19 de mayo de 1987, 5 de octubre de 1988, 16 de noviembre de 1988, 10 de mayo de 1988, 19 de diciembre de 1989, 27 de febrero de 1990, 10 de mayo de 1990 y 2 de junio de 1995, entre otras, precisando la sentencia de 5 de octubre de 1988 que “la doctrina del onus probandi no tiene otro alcance que el señalar las consecuencias de la falta de prueba y no es aplicable por consiguiente, cuando........la sentencia establece con precisión la resultancia probatoria obtenida a través de la apreciación de los medios de prueba aportados al pleito”. Por su parte, la Sentencia del TS de 8 de marzo de 1996 incide con más precisión, después de referirse al carácter supletorio del art. 1214 del Código Civil, actual art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el reparto de la carga probatoria según la disponibilidad de probar que tenga cada litigante, y citando la sentencia de 17 de octubre de 1981, declara que “<para precisar a quién debe corresponder la facultad de demostrar el fundamento esgrimido, que la obligación de probar los hechos normalmente constitutivos de su pretensión corresponde al actor y, por el contrario, es atribución del demandado la de los impeditivos o extintivos de la relación jurídica en discusión, sin perjuicio siempre del examen aislado de cada caso, a los fines de analizar los factores que se ofrecen para deducir por ellos cuál es el hecho que origina la constitución del derecho que se pide, o la extinción que la origina, llevándolo a declarar en otros, que cuando el demandado no se limita a negar los hechos de la demanda y opone otros que sirven para desvirtuarlos, impedirlos o extinguirlos, queda, en cuanto a éstos, gravado con la demostración de aquellos que constituyen la base de su oposición >”; y las Sentencia de 18 de mayo de 1988, con cita de otras varias, se refiere a la correcta interpretación de la doctrina legal sobre la carga de la prueba “según criterios flexibles y no tasados, que se deben adoptar en cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte”. Más recientemente la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de julio de 2000 declaró: “el artículo 1214 del Código Civil no contiene normas valorativas de prueba, siendo su operatividad determinar para quién se deben producir las consecuencias desfavorables cuando los hechos controvertidos no han quedado demostrados, y sin que proceda a su amparo llevar a cabo un examen de las pruebas obrantes en el pleito (vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999)”, agregando la Sentencia de 15 de diciembre de 1999 que “se trata de una regla cuyo alcance ha sido confirmado por la doctrina científica y jurisprudencial, y que por su carácter genérico opera solamente en defecto de regla especial”; y asimismo añade que “no se infringe por la falta de práctica de medios de prueba propuestos, sino cuando se atribuyen las consecuencias de dicha falta a quien no tenía la carga de probar; no se contradice aunque la parte entienda o sostenga que ha desplegado la actividad necesaria para tratar de justificar los hechos, porque lo trascendente para la regla es el resultado efectivo de dicha actividad; no es de aplicación en los casos de imposibilidad de probar, de ahí que la dificultad que puede determinar el desplazamiento de la carga a la otra parte exija la posibilidad – facilidad – para esta parte de llevarla a cabo”. En el presente caso, se ha acreditado por prueba documental, que según constaba en el Registro de la Propiedad, el local número dos pertenecía a los demandados; estando el local número tres atribuido a la entidad promotora y constructora del edificio. Posteriormente, recayó sentencia por la cual se declaraba que los propietarios y el usufructuario del local número dos eran unas personas distintas a los demandados. El Registrador de la Propiedad, aplicando la referida sentencia judicial, inscribió el local número dos a nombre de los terceros propietarios y el usufructuario, cancelando las inscripciones de titularidad sobre dicha finca de los demandados. La sentencia dictada por esta Audiencia Provincial de julio de 1998, confirmatoria de la sentencia dictada en instancia, declara que la propiedad del local comercial número dos es de otras personas distintas a los demandados; ordenando al Registro de la Propiedad la cancelación de las inscripciones favorables a los demandados en dicha finca urbana. En su fundamento de derecho tercero, la sentencia de esta Sección considera que el local que realmente ocupado por los demandados era el local número tres, según se desprende pericialmente. En prueba testifical, el anterior administrador de la entidad demandante, reconoce la veracidad de los documentos dos a cinco aportados por los demandados en su escrito de contestación a la demanda; reconociendo asimismo el documento y la firma del documento número cinco de la contestación. Refiere que el local realmente ocupado por los demandados era el número tres, si bien ellos pagaban las cuotas del local número dos. El propio demandado, indica en prueba de interrogatorio, que disfrutaban de un local. El actual administrador de la entidad actora, reconoce asimismo que los demandados ocupan el local número tres; y que una parte de lo declarado en la obra nueva en la actualidad es un pasadizo de la Comunidad de Propietarios. Refiere que le consta que hasta que se dictó sentencia, la parte demandada pagó sus cuotas del local número dos, pero nunca aceptó pagar las del local número tres. El representante legal de la promotora-constructora señala que su representada no disfruta del local número tres, aunque registralmente son propietarios. El Arquitecto propuesto por la actora, en prueba testifical, afirma que el plano aportado del inmueble lo realizó él, y que al superficie del local tres es de 75,28 metros cuadrados. Refiere, asimismo, que realmente hay más de los cuatro locales que se fijan en la declaración de obra nueva. De lo expuesto, se infiere que la entidad promotora y constructora del edificio mediante permuta transfirió a la usufructuaria demandada un local en el edificio “Cervantes”. El local que ocupan los demandados es el local tres, y su superficie real es de 75,28 metros cuadrados, si bien, la titularidad registral del local tres se halla a nombre de la sociedad promotora. Por otra parte, hay una falta de correspondencia entre la titularidad registral con la titularidad real, hecho que tendrá que ser aclarado ya mediando acuerdo entre las partes en conflicto o por medio de la correspondiente acción judicial. De la documental aportada por los demandados en su escrito de contestación, se infiere que la parte demandada ha venido abonando las cuotas comunitarias hasta el ejercicio 1997/1998, sin que haya abonado las posteriores a dicho ejercicio, como así reconocen los administradores, antiguo y actual, de la Comunidad de Propietarios. Por otro lado, la actora abona las cuotas referidas al local número dos y no al tres, pero sólo ocupa uno de ellos; y el pago de las cuotas por el periodo en el cual ya ha abonado las mismas por otro local que no ocupa, supondría un enriquecimiento injusto por parte de la actora. Y dada que la superficie de ambos locales es similar, no procederá exigir cuotas a los demandados por los referidos periodos. En consecuencia, y de conformidad a la regla de proporcionalidad fijada por el juez de instancia, se deducirán de la cantidad fijada en sentencia la parte que corresponde a los referidos ejercicios, siendo la cantidad resultante de 2.352,06 euros. Por tanto, procede estimar el motivo subsidiario de apelación alegado por el recurrente. Por consiguiente, atendiendo a las consideraciones expuestas, debe estimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 6 de febrero de 2004, dictada por el Iltmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tarragona, revocándose parcialmente la misma en el sentido de que debe estimarse parcialmente la demanda interpuesta, debiendo condenar a los demandados a pagar a la Comunidad actora la suma de DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS EUROS y SEIS CÉNTIMOS (2.352,06 euros), más los intereses legales, sin efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas del juicio. No obstante, de acuerdo con el artículo 441-4 de la LEC, como se consignó la cantidad correspondiente, no procede admitir el recurso de apelación.
CUARTO.- Conforme a lo declarado por esta Sala en casos de inadmisión de la apelación, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.