Sección 14 APB
Propiedad horizontal compleja. Comunidad de garajes o parkings. Artículos 553-48 a 553-52 del Código Civil Catalán. Discusión superficie plazas de parking. Reclamación de daños y perjuicios. Improcedencia de la acción posesoria.
Sentencia de 17 de febrero de 2016 de la Sección 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona (Rollo 42/2014). Sentencia 42/2016
Ponente: Agustín Vigo Morancho. Presidente Sección 14 APB
Rollo 42/2014
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO. - El recurso de apelación, interpuesto por la entidad actora EDUARDO DD, SL, se concretan en las siguientes peticiones:
1) Que se declare e la participación del actor como propietario de la finca inscrita en el RP de VILADECANS, tomó 994, Libro 350 de Viladecans, folio 127, finca 26734, es de 49,79 partes indivisas de dicha finca, correspondiéndoles las otras 11/79 partes indivisas que se atribuían a mi principal a los demandados. Sin perjuicio de ulterior modificación durante este procedimiento si con la medición del espacio ocupado por los demandados resultasen diferentes coeficientes de participación.
2) La obligación de la demandada a abonar a mi principal la suma de 4.973,17 €, bien en concepto de daños y perjuicios por responsabilidad contractual, bien por enriquecimiento injusto sin causa de los demandados, bien como pago realizado por tercero con cargo a la participación real de los demandados en la comunidad de bienes. Más los intereses desde la interpelación judicial.
3) De forma subsidiaria, se declare que a los demandados únicamente les corresponde el uso de 3/79 partes indivisas de la finca descrita, que son 37,96 m2 ( o la superficie que resulte tras la medición del espacio que ocupan los demandados) dejando libre y a disposición de mi principal un espacio de 135,49 m (o el espacio que resulte tras la citada medición) del espacio que actualmente ocupan los demandados, retirando a su costas el muro de división que han construido con el resto de la finca. En caso de estar unida esa parte de la finca a la finca contigua, propiedad de los demandados, los metros que les corresponda a éstos con los inmediatamente contigua os a dicha finca.
4) La expresa condena en costas de los demandados.
Las cuestione fácticas y los problemas jurídicos del presente recurso derivan del contrato de compraventa de plazas de parking de 10 de diciembre de 2003, suscrito entre los vendedores Don C. JK y Doña M. ZZ y el comprador EDUARDO DD, SL, por el cual éste adquiría 31 plazas de parking, si bien posteriormente vendió una de ellas. La principal complejidad jurídica del asunto deriva de la real superficie adquirida y si existe una discordancia entre la superficie que consta que el actor adquirió (62/79 partes avas indivisas) y la del local del demandado (3/79 partes indivisas) y la real. Las plazas de parking referidas se encuentran el sótano -1 del Edificio sito en Viladecanas, c/ Francesc Macià, 8, lindante con carretera de Barcelona. El referido sótano en su conjunto fue adquirido por los demandados a Doña MONTSERRAT WW mediante la escritura pública de 8 de noviembre de 2000 (doc. 1 de la contestación). Una vez adquirido el local Don C. JK dividió el sótano en 79 partes indivisas, quedándose las 3/79 partes indivisas, que destino a tienda y almacén y cerrando ese local del resto del sótano – 1, aunque en principio existió una puerta (hasta el año 2003) que comunicaba ese local con el resto del sótano -1. El resto del sótano se destinó a plazas de aparcamiento (38 plazas). Al principio Don C. JK, como declaró en el juicio, vendió dos o tres plazas de parking, fue vendiendo diferentes plazas y al final vendió el resto a la parte actora, quien adquirió 31 plazas de parking (las plazas 1, 2,3,4,7,9,10,11,14, 15, 16, 17, 18,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34. 36, 37 y 38), mientras que el resto de las 7 plazas (5,6,12,13,19,20 y 35) correspondían a terceros. Posteriormente la actora vendió una de estas plazas, por lo que, si bien al principio era propietaria de 31 plazas, que representaban 62/79 partes indivisas, posteriormente vendió una plaza, por lo que actualmente es dueña de 30 plazas, que representan las 60/79 partes indivisas. Transcurrido el tiempo la actora entendió que tenía demasiados gastos y después de examinar los datos de la superficie vendida consideró que la participación de las 30 plazas era menor de las 62/79. Sostiene la actora que al local de los demandados no le corresponden 3/79 partes indivisas, sino 17 partes indivisas, por lo que la tienda de los demandados debería tener unas 14/79 partes indivisas más, ya que él ha pagado durante estos años más gastos que los correspondientes a la real superficie de las 30 plazas (antes 31 plazas).
Correlativa a la cuestión suscitada, la parte apelante insistió en la instancia, especialmente en las alegaciones efectuadas ante la vista, que nos encontramos ante una comunidad romana o por cuotas ideales, conforme lo dispuesto en el artículo 552 del Codi Civil de Catalunya o los artículos 392 y concordante del Código Civil en el supuesto que esta fuera la legislación, y no ante una subcomunidad de Propiedad Horizontal. Considera que cuando se vendieron las plazas de parking se vendieron como una cuota del aparcamiento, pues no se hizo la segregación de las plazas de parking. Este planteamiento, como se explicará, no es acertado, pues de las pruebas practicadas en la instancia se deduce con claridad que las plazas de parking se rigen por una subcomunidad de Propiedad Horizontal. Por otro lado, según la Disposición Transitoria Sexta del Libro V del Codi Civil de Catalunya, es aplicable la normativa de este Texto Legal, aunque se trate de Edificios y conjuntos inmobiliarios establecidos en régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor de esta Ley, pues a partir de su entrada en vigor se aplicarán con preferencia a las normas de la comunidad o los Estatutos que las rigieran, incluso si no constan inscritos, sin que sean necesario ningún acto de adaptación específico.
La configuración jurídica de la figura de los garajes o parkings (o más correcto plazas de aparcamiento), como también sucede con los trasteros, en un edificio constituido en régimen de Propiedad Horizontal, puede revestir varias modalidades, ya simplemente sean anexos (a), como elementos comunes (b) o como elementos privativos (c). Como se expondrá más adelante en el presente caso las plazas de aparcamiento, a que se refiere este proceso, no son ni anexos de los pisos, viviendas o locales del edificio, ni elementos comunes de la Comunidad en Propiedad Horizontal, pues en la escritura pública de 10 de diciembre de 2003 las plazas de parking están perfectamente individualizadas. Nos encontramos por lo tanto el supuesto de considerarlos como elementos privativos. En tales casos existe una subcomunidad o comunidad asociada (propiedad horizontal compleja), cuando los trasteros o plazas de aparcamiento se configuran como elementos privativos, ya sea de cada uno de ellos o el local destinado a su uso. Desde esta doble opción, la doctrina anualizando la regulación del Codi Civil de Catalunya, considera que puede ser un elemento privativo la totalidad de local donde se encuentren los parkings. En este supuesto, la adquisición de una cuota indivisa del referido local atribuye el uso exclusivo de las plazas de aparcamientos y de trasteros, así como la utilización de las rampas de acceso y salida, las escaleras y zona de maniobra. Según el artículo 553-52 del Codi Civil de Catalunya, los titulares del local, los cuales son titulares de una cuota indivisa que les permite usar las plazas de parking y trasteros no gozan de la acción de división de la cosa común (propia de la comunidad romana) ni de los derechos de adquisición preferente. Y la otra opción, consiste en que cada trastero o plaza de aparcamiento deviene en un elemento privativo. En este caso, a cada plaza o trastero se le asigna un número de orden, como tal elemento privativo, mientras que las rampas, escaleras y zonas de acceso y maniobra son elementos comunes del garaje o trastero. Por otro lado, debe tenerse en cuenta que la propiedad horizontal compleja se impone en el supuesto de existencia de un complejo inmobiliario, cuando diferentes edificios sujetos a propiedad horizontal comparten su uso. La regulación de esta subcomunidad se encuentra contenida en el artículo 553-52-3 del Codi Civil de Catalunya y participa de las siguientes notas: 1) El local que contiene las plazas de aparcamiento, aparte de conceptuarse como a una subcomunidad, es parte de cada propiedad horizontal en la proyección vertical que corresponde; y 2) los titulares de las plazas ostentan el derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribución de maniobra y salida de vehículos, situados en el local, con independencia del edificio concreto en la vertical de la fachada de la que estén situadas, a no ser que exista una previsión estatutaria diversa.
Nos encontramos, por lo tanto, ante la figura de la propiedad horizontal compleja (artículos 553-48 al 553-52 del Codi Civil de Catalunya). Se da esa denominación legislativa a aquellos casos en los que exista un complejo inmobiliario formado por una pluralidad de edificios independientes y separados entre ellos o bien un edificio integrado por diferentes escaleras, que compartan zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros tipos de elementos comunes similares (art. 553-48.1). Junto a la mancomunidad o comunidad matriz, cada edificio independiente o cada escalera o portal constituyen una subcomunidad y se rigen por las normas de la propiedad horizontal simple. Asimismo, una o más de una nave se puede conceptuar también como subcomunidades si se destinan a plazas de aparcamiento o trasteros u otros elementos privativos de un o más edificios si gozan de unidad e independencia funcional y económica (art. 553.48-3). La regulación de la propiedad horizontal compleja se orienta al establecimiento del régimen jurídico entre las subcomunidades, que se rigen por las normas de la propiedad horizontal simple, y la mancomunidad en cuanto a la forma de adoptar aquellos acuerdos que se proyectan sobre los elementos comunes de todo el complejo inmobiliario.
SEGUNDO. - Seguidamente examinaremos las pruebas practicadas en el juicio en relación con los documentos aportados y la prueba pericial elaborada a instancias de la actora. En dicho acto procesal el demandado Don C. JK manifestó: “El parking -1 en su momento era un solo IBI. Me quedé con una parte de la finca, del parking; no es cierto que le comentará que le vendiera todo el parking. Son 3 partes indivisas, no 17 partes indivisas. Cuando compré tenía muy claro lo que compraba, una parte era local y la otra era parking. La parte del parking la vendí y la segregue y ante el notario explique porque se dividía de esa forma, ya que yo no tenía acceso al parking, ni ocasionaba gasto alguno. El Sr. SOTO lo aceptó porque se lo explicó. Al ir vendiendo de las plazas el Notario se encargó de todo. Se vendieron plazas delimitadas con pasillos, con aparcamientos; fue el Notario quien creó la subcomunidad del parking; supongo que han hecho reuniones. El muro del sótano (divisorio de la zona de parking y del local) ya existía, había una puerta peatonal de unos cincuenta centímetros, esa puerta la cerró el Sr. DD en el año en que compró, en el 2003; desde entonces no ha habido conexión con el parking. Fui vendiendo las plazas de aparcamiento de una en una, luego llegué a un acuerdo con el Sr. DD y le vendí el resto.”.
Por otro lado, con la contestación a la demanda se acompañó el Acuerdo de 21 de julio de 2003 entre D. C. JK y Don AAA, representante de la Comunidad de Propietarios del Parking CARGOL (doc. 6 contestación, pp. 198-200), por el cual Don C. JK se comprometió a abonar una cuantía de 100 € anuales, que se realizará en un único pago por todo el mes de Enero de cada año (pacto 3º). Asimismo, en dicho acuerdo se establecía que el Sr. C. JK no tendrá acceso, ni podrá hacer uso de ninguna de las instalaciones pertenecientes a la comunidad, así como tampoco podrá hacer uso de ningún suministro perteneciente a la misma (pacto 4º); que no tendrá derecho a abrir ninguna puerta o ventana para tener acceso a la Comunidad de Propietarios (pacto 5º) y otros pactos específicos relativos a derechos y deberes de las partes contratantes. En relación a este documento en el acto del juicio el Sr. C. JK declaró: “Firmó este documento para poner fin a la controversia, nos reunimos con el Presidente de la Comunidad en el despacho de un Abogado y estaba presente el Sr. DD. Se informó a la Comunidad del Acuerdo logrado”. También sobre este Acuerdo declaró el testigo Don AAA, quien ha ocupado los cargos de Presidente y Secretario de la Comunidad del Parking CARGOL, y que manifestó que “ha habido una pelea constante entre los dos por lo que tenían que pagar. El 21 de junio de 2008 se firmó aquel documento en el despacho de unos Abogados y estaba el Sr. DD. Estaba de acuerdo con lo que se firmaba. Se comunicó ese documento a los demás copropietarios y nadie se opuso. El muro divisorio siempre ha existido. Antes había una comunicación por una puerta, que se cerró. Cada propietario tiene su IBI; no se ha planteado que el propietario del local no deba pagar, debe pagar su parte correspondiente”.
Por otro lado, del interrogatorio de Don EDUARDO DD se deduce que él cerró la puerta que comunicaba el parking con el local de los demandados y que él siempre ha pagado de más. En concreto el Sr. DD especificó: “Compré unas plazas de aparcamiento el año 2003. El Notario los leyó la escritura, explicó lo que firmaba. Nos leyó la escritura y que lo que comprobaba y vendía cada uno; estaba correcto. El 21 de junio de 2008 acudió a un Despacho de Abogados, por el cual el Sr. CRUZ se comprometía a pagar mensualmente 100 €. Pagó tantos recibos de IBI como plazas de aparcamiento. En el año 2003 había un muro divisorio, pero eso me enteré a los 4 años de la plaza de parking; antes no sabía si existía. La puerta peatonal estuvo mucho tiempo, pero como cada vez que la puerta se abría daba a los coches aparcados me cabreé la arranqué y la tapé. La puerta me perjudicaba a dos plazas de parking”. También se refiere a que el Notario no le había informado de que el Sr. CRUZ se quedaba con 200 metros cuadrados del parking y que él paga un coeficiente superior del parking.
En el informe pericial elaborado por Don RDG consta que la superficie útil, que corrigió en un segundo informe, es de 209,97 m2 según la medición efectuada in situ, ya que de los planos se deduce que es de 209,59 m2, en cuanto a las otras medidas, la zona de aparcamiento es de 790,10 m2 y la zona de rampa es de 157,50 m2. El citado Perito en el juicio señaló que cree que la superficie útil (o zona no accesible) de 209,97 m2 no representa los 3/79 partes indivisas.
TERCERO. - El requisito de individualización material y jurídica de las fincas se desprende claramente de la escritura pública de 10 de diciembre de 2003, por la que la actora compra 31 plazas de parking y en concreto las plazas 1, 2,3,4,7,9,10,11,14, 15, 16, 17, 18,21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34. 36, 37 y 38. Del examen detenido de cada una de esas plazas de aparcamiento se deduce que cada una se identifica con un determinado número, se establece la participación correspondiente de las 79 partes indivisas, la superficie de las mismas y los lindes. Por lo tanto, en cada plaza de parking adquirida por la demanda se establece el coeficiente corriente y su extensión. En segundo lugar, al declarar el Sr. C. JK en el acto el juicio señaló que fue el Notario quien se encargó de la segregación de cada finca en el momento de la venta. Al respecto debe indicarse que es muy corriente que los promotores y vendedores al principio no hayan efectuado la segregación y que ésta se realice una vez vendida. En el presente caso, es obvio que existió una segregación material de las fincas, pues en cada una de las plazas adquiridas se hacían constar los datos de superficie y sus lindes, si bien de las declaraciones del propio codemandado se deduce que la segregación jurídica se realizó en el momento de otorgamiento de la escritura pública. En todo caso, el Sr. SOTO no puede alegar que desconocía la superficie de cada plaza de parking, pues ésta venía especificada en el contrato de compraventa (doc. 1 de la demanda). Además, en el plano y certificación del catastro (doc. 3 de la contestación, pp. 136-139) se describe la superficie de la zona de parking, plano en el que se observa con toda claridad como la zona de la tienda es totalmente independiente de la zona que constituye el conjunto del parking.
En cuanto al funcionamiento de la subcomunidad son relevantes las actas de las Juntas de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL APARCAMENTE CARGOL (doc. 5 de la contestación). En dicho documento se aportan todas las actas realizadas dese el 26 de octubre de 2000, cuando los codemandados ya eran propietarios del Sótano -1, hasta el acta de 10 de mayo de 2012. Se observa en dichas actas que en la subcomunidad figuran un Presidente y un Secretario, incluso en algunas aparece la figura del Administrador; también se observa que se reúnen como mínimo anualmente para efectuar una rendición de cuentas y tratar los problemas surgidos; así como la renovación que se produce periódicamente de los cargos de Presidente y Secretario. En dichas actas también constan intervenciones del Sr. CRUZ respecto a los problemas discutidos en cuanto a los gastos de la subcomunidad.
De la individualización de las fincas (plazas de parking) y de la forma de reuniones, adopción de acuerdos, nombramiento de cargos, rendición de cuentas, etc., se deduce que realmente nos encontramos ante una subcomunidad de plazas de parking sometida a la legislación de Propiedad Horizontal, tal como se ha indicado en el primer fundamento jurídico. No estamos ante una comunidad proindiviso, como pretende la apelante, pues cada plaza de parking se vendió claramente individualizada y segregada de las demás con los lindes respectivos, teniendo cada titular un derecho de propiedad sobre la mismas. Por otra parte, la subcomunidad abarca también a los patios colindantes, tal como se determinó en el acto del juicio. Pues bien, aunque la superficie útil del local o tienda de los demandados sea de 209,97 m2, ello no supone que tengan una superficie mayor, pues tal como se deduce del Acuerdo de julio de 2008 los demandados no tienen derecho de acceso al parking, ni a utilizar los elementos comunes del mismo (recuérdese que la puerta existente se tapió en el año 2003), ni los suministros existentes. De esto se desprende que al efectuar de delimitación de la finca en 79 partes indivisas también se tuvieron en cuenta los elementos comunes, como rampas, escalera y otros, lo que supone que la actora tuviera en su momento las 62/79 partes indivisas, actualmente, 60/79 partes indivisas al venderse una de las fincas, razón por la que no puede accederse a la pretensión de la actora de que se declare que la entidad EDUARDO DD, SL es propietaria de las 49/79 partes indivisas y que a los demandados les corresponden 17/70 partes indivisas.
La desestimación de la primera pretensión del recurso implica también la desestimación de la segunda, ya que al no apreciarse que es propietario de una superficie inferior a la especificada en el contrato de compraventa, no existe ninguna obligación de los demandados de abonar un pretendido exceso en los gastos en la suma de 4.973,17 €, ni por daños y perjuicios derivados de responsabilidad contractual (artículos 1.101 y concordantes del Código Civil), ni menos por enriquecimiento injusto. Por otro lado, es difícil admitir, como pretende la actora que existiera vicio del consentimiento dimanante de error, dolo o engaño, pues el contrato de compraventa está muy claro y desde su otorgamiento (29 de mayo de 2003) a la presentación de la demanda 9 de octubre de 2012) ha transcurrido tiempo suficiente para que la actora se hubiera apercibido de la existencia de ese eventual vicio del consentimiento invalidante del contrato. Además, en fecha de 21 de julio de 2008 ya se elaboró un Acuerdo, que conoció toda la comunidad de propietarios del parking CARGOL, en el que intervinieron las partes y el Presidente de la Comunidad; y desde dicha fecha hasta la presentación de la demanda han transcurrido más de cuatro años sin que la actora efectuará ninguna reclamación judicial. En síntesis, no se aprecia ningún tipo de responsabilidad contractual o derivada de cuasi contrato (enriquecimiento injusto) que pueda fundamentar una indemnización a favor de la actora.
Por último, la parte apelante discute que no se ejercitó una acción posesoria contra los demandados, sino una acción declarativa del artículo 552-6 del Codi Civil de Catalunya. En la demanda se pide que se declare que los demandados sólo les corresponden el uso de las 3/79 partes indivisas de la finca descrita, que son 37,96 m2, dejando libre y a disposición de mi principal un espacio de 135,45 m 2 (o lo que resulte tras la medición). En primer lugar, el artículo 552-6 del Codi Civil de Catalunya es inaplicable, pues no nos encontramos ante un supuesto de comunidad romana. Por otro lado, en caso de que se hubiera ejercitado una acción posesoria ésta habría prescrito 121-22 del Codi Civil de Catalunya, que establece el plazo de un año para el ejercicio de la acción posesoria. Por último, lo que parece encubrir la petición es una auténtica acción reivindicatoria, pues se pide la restitución de una superficie concreta o la que se determine pericialmente, olvidándose que en tal caso se podría producir una indefensión a terceros titulares de las otras 8 plazas de parking, pues estaríamos ante un auténtico litisconsorcio pasivo necesario. En todo caso, la pretensión debía desestimarse por las razones expuestas en cuanto a la individualización de cada plaza de parking, como finca independiente de las demás, con sus propios lindes y con los derechos de acceso a las zonas comunes y a sus suministros, mientras que la finca de los demandados está claramente deslindada del resto del sótano -1 y, en concreto, de las plazas de parking. En conclusión, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto por la entidad EDUARDO DD, SL contra la Sentencia de 17 de octubre de 2013, dictada por la Iltre. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Sant Boi de Llobregat, confirmándose íntegramente la misma.
CUARTO. - Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la entidad EDUARDO DD, SL contra la Sentencia de 17 de octubre de 2013, dictada por la Iltre. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Sant Boi de Llobregat, y, por ende, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.
Se condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.
Así, por esta Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.