GRAVÁMENES OCULTOS. Artículo 1.483 del Código Civil.- Interpretación doctrinal y jurisprudencial de este precepto.-

 Derrama de Cuotas Extraordinarias de una Comunidad de Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal.

Obligación de los vendedores de pagar las cuotas extraordinarias pendientes y de comunicar que se aprobó en Junta el pago de esas cuotas. Al momento de la venta los vendedores habían satisfecho todas las cuotas extraordinarias devengadas.

Las nuevas cuotas extraordinarias se aprobaron en otra Junta cuando los compradores ya habían adquirido la vivienda. Conocimiento de esa circunstancia por los compradores.- No se aprecia la concurrencia de los gravámenes ocultos del artículo 1.483 del Código Civil.

Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 2 de abril de 2005 (Rollo 142/2004)

Ponente Agustín Vigo Morancho

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en las siguientes alegaciones: 1) La Sentencia se funda exclusivamente en algunos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal para desestimar la demanda, fundada al amparo del artículo 1.483 del Código Civil. 2) Se desestima la demanda erróneamente al amparo de una fecha, cuál es la fecha de la Junta de la Comunidad de Propietarios de 9 de mayo de 2002; y 3) Que a quien le correspondía impugnar los acuerdos de la Junta de 9 de mayo de 2002 era a la vendedora. El problema que se suscita, por lo tanto, es si el vendedor debía comunicar a los compradores la obligación de pagar unas cuotas extraordinarias en concepto de unas obras que debían efectuarse en la Comunidad. Al respecto debemos precisar que la acción del artículo 1.483 del Código Civil es la de gravámenes ocultos de las fincas. Los  requisitos legales para que pueda prosperar dicha acción son los siguientes: 1) el gravamen debe ser oculto, es decir, que esté constituida por alguna carga o servidumbre no aparente y no consignada en la escritura (artículo 1.483, apartado 1), a lo cual debe agregarse, aunque el Código no lo diga, que el gravamen no conste en el Registro de la Propiedad porque, de otro modo, el comprador, pudo conocer perfectamente el estado del inmueble y, si sufre perjuicio debe imputárselo a sí mismo; 2) debe presumirse que el comprador no hubiera adquirido la finca de haber conocido la existencia del gravamen (artículo 1.483, apartado 1); y 3) que la acción si es la de rescisión se ejercite dentro del plazo de un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura; y si se trata de la acción de indemnización, como es la ejercitada en el presente pleito,  puede solicitarse dentro de ese mismo plazo, y, además, transcurrido el mismo dentro de otro período igual, a contar desde el día en que haya descubierto el comprador la carga o servidumbre (artículo 1.483, apartado 2 y 3). En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1983 declaró "la facultad que el artículo 1.483 del Código Civil concede al comprador para pedir la rescisión del contrato de compraventa o, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, está supeditada a la concurrencia de los siguientes presupuestos de hecho: 1º) que se trate de la venta de una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente; 2º) que tal carga o servidumbre no se mencione en la escritura de transmisión, y 3ª) que sea de tal importancia que de haberla conocido el comprador deba presumirse que no la habría adquirido". En el presente caso, realmente no se trata de una carga o gravamen de derecho real que afecte a la finca, pues la cuestión radica en si puede aplicarse el artículo 1.483 del Código Civil en los supuestos en que el vendedor no comunica al comprador que está obligado al pago de unas cuotas extraordinarias, que corresponde satisfacer a todo propietario de un inmueble. Sobre esta cuestión ya se pronunció esta Sala en sentido afirmativo en la Sentencia de 1 de febrero de 2003 (Rollo 467/2001), según la cual "el apelante considera que no procede aplicar el artículo 1.483 porque no se trata de una carga o servidumbre no aparente, citando al efecto la Sentencia de 16 de diciembre de 1992 relativa a la limitaciones urbanísticas. Efectivamente es cierta tal doctrina, como así se reitera por otras Sentencias del Tribunal Supremo, entre ellas la de 23 de octubre de 1997, según la cual: " La Sala sentenciadora no aplicó preceptos que se aportan y por tanto no incurrió en infracción de los mismos. Estos hacen referencia a los supuestos de saneamiento cuando la finca vendida estuviera gravada con carga o servidumbre no aparente que se oculta y defectos que la hagan impropia para el uso a que se destina; Estas circunstancias no concurren en el supuesto objeto de esta controversia procesal, ya que si bien la compraventa se efectuó sin más cargas y gravámenes (pacto sexto) que la hipoteca que recoge la cláusula cuarta, los incumplimientos en los que incurrieron los recurrentes no se integran en tales vicios y ocultaciones, pues no se trata de propios gravámenes, al referirse el artículo 1483 a los constitutivos de derechos reales, limitativos del derecho de goce o de los dispositivos que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación. La jurisprudencia de esta Sala ha excluido las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del concepto de cargas y gravámenes (Sentencia de 15 diciembre 1992, que cita las de 27 enero 1906 y 28 febrero 1990).  Ahora bien, el supuesto enjuiciado no puede considerarse una limitación derivada del régimen urbanístico del suelo, con sus correspondientes obligaciones respecto a licencias urbanísticas y planeamiento urbanístico, sino que se trata de una obligación que correspondía satisfacer a la vendedora, ya que como propietaria de la vivienda debía pagar las correspondientes derramas extraordinarias, lo cual se estableció por la Comunidad en Junta convocada al efecto, que, como tal acuerdo comunitario, obliga a todos. Ciertamente no puede asimilarse a una servidumbre no aparente la obligación de pagar dichos importes, pero sí se trata de una carga que, quiérase o no, está afecta a un inmueble. Este inmueble precisamente se vendió sin comunicar la vendedora a los compradores la existencia del gravamen. No debe olvidarse que la jurisprudencia ha declarado que el texto del artículo 1.483 del Código Civil, relativo a sí la finca estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, "es interpretado por la doctrina científica en el sentido de que tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho" (Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992). No obstante, en el caso enjuiciado las circunstancias concurrentes son totalmente diferentes, ya que en aquel caso el vendedor conocía que cantidad debían pagar los propietarios de los pisos, mientras que en el caso enjuiciado la obligación de pago surge con posterioridad, ya que la vendedora pagó la parte de las cuotas que, en concepto de derramas por obras, debía satisfacer, pues las cuotas que debían satisfacerse posteriormente correspondían a los nuevos propietarios, ya que éstos adquirieron la vivienda en fecha de 20 de marzo de 2002 y los nuevos gastos se aprobaron por unanimidad en fecha de 9 de mayo de 2002 cuando los actores ya eran propietarios, por lo que no pueden pretender trasladar su obligación a la anterior propietaria, ya que en la fecha de la venta tales cuotas no se debían a la Comunidad, sino que nacieron posteriormente. Concretamente en el acta de la Junta de 9 de mayo de 2002 consta, como cuarto punto del orden del día, que el Presidente de la Comunidad de Propietarios Rambla Nova, 7 comunica a los copropietarios la situación económica actual de las obras de rehabilitación y aprobación de las obras necesarias para el final de la etapa de las obras de rehabilitación; asimismo en dicha acta consta - punto quinto - que sólo hay un propietario, ajeno a esta litis, que no ha satisfecho las derramas en concepto de obras, ya que los demás propietarios habían pagado todas las cuotas extraordinarias que debían satisfacer, entre ellos obviamente la vendedora Doña ISABEL ABADÍA PASCUAL. Por su parte, esta último (pp. 76 y 77) ha justificado que pagó la cantidad total de UN MILLÓN TRESCIENTAS CINCO MIL QUINIENTAS PESETAS (1.305.500 ptas.) en dos derramas hechas efectivas en fechas de 7 de diciembre de 2000 y de 10 de enero de 2001. En el mismo sentido el Administrador de la Comunidad, al declarar en el acto del juicio, manifestó que la demandada estaba al corriente del pago cuando vendió el inmueble. De estas pruebas se deduce que cuando vendió la vivienda la propietaria no tenía la obligación de pagar más derramas extraordinarias, ni, como se trata de una obligación propter rem, el piso estaba afecto al pago de otras cuotas extraordinarias, razón por la cual la vendedora no tenía obligación de comunicar la existencia de unas pretendidas obligaciones de pago de cuotas extraordinarias de la Comunidad, ya que esta derrama se aprobó en la Junta de 9 de mayo de 2002, tal como se desprende de su contenido, razón por la que no pueden admitirse las dos primeras alegaciones del recurso de apelación. Tampoco puede admitirse la tercera alegación, pues es evidente que los únicos que podían impugnar los acuerdos de la Junta de mayo de 2002 eran los propietarios de los inmuebles, pero no los antiguos propietarios, ya que éstos carecen de legitimación, por lo que únicamente los actores podían haber impugnado dicho acuerdo o manifestado en el acto de la Junta que no estaban conformes con el pago de nuevas cuotas extraordinarias. En síntesis, no se aprecia que concurran los requisitos del artículo 1.483 del Código Civil.

                      Por último, la parte apelante pide que no se le impongan las costas de primera instancia, dadas las dudas de derecho que se plantean en este pleito. Sin embargo, esta objeción no puede admitirse pues los actores eran conocedores de que las nuevas derramas se aprobaron por la Junta de la Comunidad de Propietarios cuando ya los actores ya eran titulares de la vivienda, por lo que debían saber que no podían repercutir su importe a vendedora, ni exigirle una indemnización al respecto, pues se trata de unas deudas nacidas con posterioridad a la adquisición del inmueble, por lo que éste no estaba afectado al pago de dicha obligación, razón por la que debe desestimarse también la alegación de las costas de primera instancia. En consecuencia,  debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 10 de diciembre de 2003, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm.  6 de Tarragona, confirmándose  íntegramente la misma.

SEGUNDO.- La desestimación del recurso de apelación implica que deba condenarse a la parte apelante, conforme al principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 398 de la LEC de 2000.

VISTOS los artículos 1.483 y concordantes del Código Civil, los citados y la jurisprudencia aplicable.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 19 de diciembre de 2003, dictada por el Iltmo. Magistrado Juez  del Juzgado de Primera Instancia núm.  6 de Tarragona y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.

                          Se condena a la parte apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.