Sentencia de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 15 de octubre de 1998 (Rollo 139/97).

Jubilación del Arrendatario: Disposición Transitoria Tercera de la LAU, apartado B), número 3.- Irretroactividad de la jubilación como causa de extinción arrendaticia.
 

PRIMERO.- El primer problema suscitado en el recurso de apelación se refiere a un tema polémico, que ya fue resuelto por esta Sala en la sentencia de 16 de octubre de 1997 (rollo 703/96), referido a cuestiones de derecho transitorio que plantea la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su apartado B) número 3, relativo a la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio por jubilación del arrendatario al disponer que "los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local", y, en defecto de cónyuge supérstite, se prevé que, si en el momento del fallecimiento o jubilación, no han transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley (hubiera sido mejor hablar de entrada en vigor de la ley), la subrogación se podría efectuar en favor de un descendiente del arrendatario que continúe la actvidad desarrollada en el local. Ahora bien el problema que se plantea es si dicha disposición tiene carácter retroactivo o irretroactivo cuestión que inicialmente dio lugar a pronunciamientos contradictorios por parte de las Audiencias Provinciales, si bien actualmente es doctrina judicial manifiestamente predominante la de aquellas que entienden que la disposición transitoria tercera, número 3, de la nueva L.A.U. no es aplicable a las jubilaciones que tuvieron lugar antes de la entrada en vigor de la nueva Ley, estando vigente la L.A..U. de 1.964, de tal modo que esas jubilaciones ni determinan la extinción del contrato, ni tampoco obligan a la subrogación del cónyuge o descendientes a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, tesis que tiene su fundamento en la propia dicción del apartado 1 de la Disposición Transitoria, en el principio de irretroactividad salvo disposición en contrario establecida en el art. 2-3 del Código Civil y al criterio seguido por las disposiciones transitorias 2ª, 4ª y 13ª del Código Civil, que en cuanto normas de derecho transitorio son aplicables a los conflictos normativos de carácter intertemporal cuando la Ley específica no determine lo contrario. Ciertamente que existen algnas sentencias que son partidarias de la aplicación normativa de la disposición transitoria 3ª, entre ellas las Sentencias de la A. P. de Cáceres de 4 de Noviembre de 1995 y de 19 de Enero de 1996, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Albacete de 12 de Diciembre de 1995, la Sentencia de la A.P. de La Coruña de 11de Marzo de 1996 y la Sentencia de la A. P. de Pontevedra de 20 de Marzo de 1996, declarando la Sentencia de la A.P. de Cáceres de 4 de Noviembre de 1995 que se trata de "una salvedad que se hace al régimen normal de estos contratos, que al decir de la Disposición Transitoria Tercera lo sería por la legislación de 1964, excepto en una situación de prórroga legal que no puede continuarse por un arrendatario jubilado, sin distinguir si esa jubilación era anterior o posterior a 1.995, por lo que es la propia Ley la que cambia la norma Legal que permitía continuar en el arrendamiento a aquel que estaba jubilado y así la norma cuestionada no establece una medida expropiatoria de derecho, sino una mera regulación o delimitación de los mismos que no privan del derecho a los destinatarios de la norma, sino que la da una configuración diferente respecto la normativa anterior."

Frente a la tesis de la retroactividad, se alza la actual doctrina mayoritaria en las Audiencias Provinciales defensora de la irretroactividad de la disposición transitoria 3ª, ya que si conforme el apartado 1 de la citada disposición transitoria tercera los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, como es el caso presente, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y si, entre dicha normativa, la jubilación del arrendatario no era causa de extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio, es evidente que a los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 les resulta inaplicable la disposición transitoria 3 de la nueva L.A.U., no constituyendo la jubilación del arrendatario causa de extinción del contrato de arrendamiento. En este sentido se han pronunciado las Sentencias de la A.P. de Córdoba de 1 de Diciembre de 1.995, las Sentencias de la A.P. de Zaragoza de 30 de Enero de 1996, 11 de Junio de 1996 y 21 de Octubre de 1996, las Sentencias de la A.P. de Asturias de 7 de Febrero de 1996 y de 29 de Marzo de 1997, la Sentencia de la A. P. de Toledo de 14 de Marzo de 1997, las Sentencias de la A.P. de Pontevedra de 5 de Diciembre de 1995 y 20 de Marzo de 1.996, la Sentencia de la A.P. de Alava de 30 de Abril de 1.996, las Sentencias de la A.P. de Navarra de 13 de Junio de 1.996 y 24 de Septiembre de 1.996, la Sentencia de la A.P. de La Coruña de 23 de Octubre de 1996, la Sentencia de la A.P. de Lugo de 24 de Diciembre de 1.996 y la Sentencia de la A.P. de Valencia de 23 de Noviembre de 1996, entre otras, así como la sentencia, ya indicada ut supra, de 16 de Octubre de 1997 de esta Sección 3ª de la A.P. de Tarragona. Concretamente la Sentencia de la A. P. de Toledo de 14 de Marzo de 1.996, después de referirse a los contratos anteriores a 9 de mayo de 1.985 y su vigencia conforme a la anterior ley, a la inexistencia de la causa resolutoria del contrato por jubilación en la ley de 1.964 y a las disposiciones transitorias del Código Civil, precisa: "la jubilación del arrendatario acaecida antes del 1 de enero de 1995 no afectaba al derecho del arrendatario para continuar en su posición de tal, ni le imposibilitaba para cederlo o traspasarlo a terceros en las condiciones legalmente establecidas, y es claro que ese derecho, enteramente consolidado e integrado en el patrimonio del arrendatario ante la entrada en vigor de la nueva Ley, no puede verse menoscabado o perjudicado como consecuencia de ésta". Por su parte, la Sentencia de la A. P. de Oviedo de 7 de Febrero de 1.996 incide en la inaplicabilidad de la retroactividad para no vulnerar los derechos adquiridos declarando: "el precepto debe interpretarse en el sentido de que la relación arrendataria continúa hasta el el fallecimiento del arrendatario salvo subrogación en favor del cónyuge o descendientes, y no cabe entender que queda extinguida automáticamente la relación arrendataria - privando al arrendatario de la posibilidad de subrogación prevista para las jubilaciones posteriores a la nueva Ley-, dado que se trata de una causa de resolución del contrato ajena a la L.A.U., cuya estimación no resultaría coherente con la finalidad de una Ley sumamente respetuosa con los derechos, y en algunos casos con las expectativas, nacidos y amparados por un régimen y una jurisprudencia en vigor durante muchos años que afecta, además, a un número considerable de personas". En el presente caso es un hecho admitido por ambas partes que la entonces arrendataria Doña Teresa Martorell Roig, fallecida el día 9 de enero de 1995, estaba jubilada el día 1 de enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la ley, pero dicho hecho no implicaba, conforme la doctrina judicial expuesta, la extinción del contrato de arrendamiento, ya que la disposición transitoria tercera B), 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Noviembre de 1994 es inaplicable a las jubilaciones que tuvieron lugar antes de la entrada en vigor de la nueva ley, razones por las que debe desestimarse el primer motivo del recurso de apelación.
 
 

SEGUNDO.- El segundo motivo de apelación se basa en la imposibilidad de que exista una segunda subrogación en favor del hijo Don Joan Duran Martorell, ya que tal subrogación estaría prohibida por las disposición transitoria tercera ,3, párrafo segundo. Al respecto debe recordarse que el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, al referirse a las subrogaciones, en su nº 3 establecía "lo dispuesto en los dos números anteriores será aplicable a dos transmisiones, de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación". La nueva Ley en su Exposición de Motivos (vid. núm. 6) dice "en el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquellos en que los sea una persona jurídica," y "por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación <mortis causa> en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local". Este regimen jurídico, al que alude la exposición de motivos, se halla recogido en el párrafos primero y segundo del nº 3 de la disposición adicional tercera, permitiendo el primero de ellos una primera subrogación en favor del cónyuge que continúe la misma actividad desarrollada en el local; y en el párrafo primero se establece que "en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación (sic) de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local.En este caso, el contrato durará veinte años a partir de la entrada en vigor de la ley". Este precepto que, en principio, parece claro, se complica cuando en el párrafo tercero, inciso segundo, se preceptúa que la segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Esta previsión normativa puede dar lugar a dos interpretaciones: 1ª) que producida la primera subrogación en favor del cónyuge superstite, queda prohibida la segunda subrogación en favor del descendiente por haber existido una primera transmisión; y 2ª) que es posible la subrogación en favor de un descendiente, aun cuando en el tiempo, durante la vigencia de la anterior ley, se hubiera producido una primera subrogación.Este criterio debe considerarse el más certero y el acorde con el espíritu que perseguía la nueva Ley, y es el que predomina en la doctrina, así Bercovitz señala que "la segunda y última subrogación, en su caso, se produce a favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o jubilado el cónyuge de aquél, primer subrogado en el contrato, siempre que no hayan transcurrido veinte años desde la aprobación de la ley". De otro lado, la doctrina judicial de las Audiencias Provinciales también ha venido optando por esta última solución (vid. las sentencias de la A.P. de Badajoz de 12 de marzo de 1996, de la Sección 3ª de la A.P. de Cantabria de 1 de abril de 1997, de la A.P. de Asturias de 28 de mayo de 1997, de la Sección 2ª de la A.P. de Cáceres de 1 de julio de 1997 y de la Sección 1ª de la A.P. de Navarra de 8 de octubre de 1997, manifestando esta última que "esta y no otra interpretación es la que debe acogerse, toda vez que si la nueva ley conforme a dicha disposición permite dos subrogaciones (al cónyuge y luego al descendiente) cuando antes de su entrada en vigor no se hubiera producido ninguna, no parece lógico que no la permita al descendiente cuando, antes de entrar en vigor la ley se habría producido una sola subrogación (la del cónyuge) pues resultaría que sin habese agotado las dos subrogaciones, sería peor tratado en el régimen transitorio quien durante la vigenci de la ley anterior derogada ya ejercitó el derecho de subrogación que tanto la ley derogada como el derecho transitorio reconoce, frente a quien ejercitase el mismo una vez entrado en vigor el derecho transitorio, y es que tratándose de la subrogación de cónyuge del arrendatario y después del descendiente el límite tanto a la luz del régimen transitorio de la nueva Ley como del art. 60 de la LAU de 1964 son dos subrogaciones como norma general". Por otro lado, este es el sentido que se infiere de una interpretación sistemática de los artículos 60 de la LAU de 1964 y de la disposición adicional tercera, que claramente alude al límite de aquel artículo de la anterior Ley. En realidad, la normativa actual no prohibe dicha subrogación cuando la primera - la efectuada en favor del cónyuge superstite-, en relación a un arrendamiento de local de negocio celebrado antes del 9 de mayo de 1985, se hubiera efectuado bajo la vigencia de la Ley de 1964, sino que la permite y establece dos limitaciones: a) la de la vigencia del contrato, en cuanto éste sólo durará el número de años suficientes hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley; y b) que el descendiente subrogado continúe dedicando el local arrendado a la misma actividad económica que venía desarrollándose en el mismo. De lo expuesto se infiere que la subrogación efectuada en favor del hijo demandado y heredero de su madre, que fue la primera subrogada, se efectuó legalmente al amparo de la normativa prevista en la disposición transitoria tercera de la ley de 1994, por lo que también procede desestimar esta segunda alegación aducida por los apelantes.

TERCERO.- El tercer motivo del recurso de apelación se funda en que el actual arrendatario demandado ya esta jubilado y no podía subrogarse al percibir una pensión, en cuanto es incompatible la situación de pensionista y de ejercicio de una actividad. Esta problema ya fue abordado por la sentencia de esta Sala de 16 de octubre de 1997 (rollo 703/96), partiendo del concepto de jubilación real, que es cuando de forma efectiva el arrendatario deja de estar al frente del negocio, lo que no acaece cuando, a pesar de su jubilación, sigue ejerciendo la titularidad del negocio, ya que si bien el artículo 45.2 del Decreto 2530/1970, de 20 de Agosto regulador del Régimen Especial de Trabajadores Autónomos, prevé que el disfrute de la pensión de vejez será incompatible con el trabajo de pensionista con las salvedades y en los términos que reglamentariamente se determinen, no es menos cierto que el art. 93.2 de la Orden Ministerial de 24 de Septiembre de 1970, desarrollando aquel Decreto, dispone expresamente que el disfrute de la pensión de vejez será compatible con el mantenimiento de la titularidad del negocio de que se trate, y de las funciones inherentes a dicha titularidad, y como quiera que, si bien también trabajaba normalmente su esposa en dicho establecimiento, quien se hallaba al frente del mismo en cuanto a las funciones de gestión y administrativas era el propio demandado, según se deduce de las declaraciones efectuadas por la propia Doña Montserrat Pagés al contestar a las preguntas 3ª y 4ª de la prueba testifical propuesta por actora; es más el propio actor al ejercitar la demanda parte de que efectivamente el demandado se halla al frente del establecimiento, lo único que niega es que pueda seguir regentándolo por ser pesionista de la Seguridad Social. En definitiva, admitido el hecho de que efectivamente el demandado es el titular del negocio, por las consideraciones expuestas, procede desestimar también el tercer motivo del recurso de apelación.

Por último, debe indicarse que este tercer motivo del recurso, correlativo a la tercera causa en que se fundamentaba la demanda pidiendo la resolución del contrato, no fue analizado por el Juzgador de instancia,quien omitió cualquier pronunciamiento al mismo incurriendo en una ausencia total de la motivación, lo que habría sido causa suficiente para acordar la nulidad de la sentencia, ya que según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional es exigencia constitucional la motivación de las sentencias y resoluciones judiciales, ya que, otra manera, los derechos de los interesados quedarían burlados al desconocer la razón por la que se estiman o desestiman sus pretensiones. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1995 (Sala 2ª) declaró: "la motivación de las resoluciones judiciales pretende que los ciudadanos sepan que la solución dada al caso es consecuencia de una interpretación racional del ordenamiento y no el fruto de la arbitrariedad, resultando así la motivación íntimamente unida a la tutela judicial efectiva, potenciándose a su través no sólo un factor de racionalidad o derecho a conocer el porqué de la resolución judicial, sino también las posibilidades del derecho de defensa por medio del derecho al recurso". No obstante la ausencia de una verdadera motivación, ya que ni siquiera se hace una alusión a la tercera causa resolutoria en que se funda la demanda, se considera más conveniente por razones de tutela efectiva no acordar la nulidad de la referida sentencia, ya que tampoco lo solicitó la parte apelante.

Atendiendo, por lo tanto, a las consideraciones expuestas en los antecedentes fundamentos jurídicos y el presente, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 24 de enero de 1997, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valls, confirmándose íntegramente la misma.
 
 

CUARTO.- Conforme al art. 736, párrafo primero, de la L.E.C., procedería condenar a los apelantes al pago de las costas de esta alzada, sin embargo como la dos cuestiones citadas en primer término eran estrictamente jurídicas y han sido objeto de discusión doctrinal y judicial, no procede efectuar especial pronunciamiento respecto las costas procesales causadas en esta alzada.
 
 
 
 

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, los artículos 1, 2 y 9 de la LOPJ, el art. 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 y la Disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1995, los citados y demás de general y pertinente aplicación.

F A L L A M O S

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 24 de enero de 1997, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Valls y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, sin efectuar especial pronunciamiento respecto las costas de esta alzada.
 
 

Así, por esta sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.