Contrato de Mediación

CONTRATO DE MEDIACIÓN. Concepto. Naturaleza jurídica. Cuestión debatida: Si existió un encargo de mediación de forma exclusiva a favor del actor.

La demandada acudió a la entidad actora, pero no de forma exclusiva, ya que también se puso en contacto con otras entidades.

No infracción de los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil.

Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 4 de abril de 2005 (Rollo 197/2002)

Ponente: Agustín Vigo Morancho

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- El contrato de mediación o corretaje, cuya licitud admite el Código Civil al amparo del artículo 1.255, es aquel contrato en virtud del cual una persona (comitente) encarga a otro (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (mediatario) o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de una retribución (prima o comisión), declarando la jurisprudencia que es un contrato que participa de caracteres propios del mandato o comisión mercantil en virtud del cual el agente de la propiedad inmobiliaria promueve o facilita la celebración de un contrato de compraventa entre los futuros contratantes, señalándose de manera expresa que en virtud de la comisión fijada surge si las gestiones en orden a a la celebración del contrato se han practicado,. y si éstas han sido productivas para esa misma finalidad, con independencia de que la consumación del mismo se haya podido llevar o no a término en relación a la voluntad última y soberana de los contratantes (Sts. del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.991 y 23 de septiembre de 1.991). Por su parte, en relación a la actividad del mediador y a su finalidad, la Sentencia del T.S. de 26 de marzo de 1.992 declaró que éste, salvo autorización y representación expresa, “no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo de pregestora, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio (vid. Sts. del T.S. de 21 de octubre de 1.965, 3 de marzo de 1.967 y 1 de marzo de 1.988), pues al actuar de la parte que le realizó el encargó no contrata ni promete la conclusión del negocio (vid. Sta. del T.S. de 6 de octubre de 1.990), conforme lo que es contenido propio de la actividad de los agentes de la propiedad inmobiliaria en razón de su actuación profesional y social, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o derechos reales, así como para la tramitación, promoción y emisión de informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes -RD 1613/1981 de 19 de junio (Estatutos de la profesión de agente de la propiedad inmobiliaria), que deroga el D. 3248/1.969 de 4 de Diciembre (Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria)”. En el presente caso, el recurso de apelación se funda en que al actor deben pagársele los honorarios devengados como consecuencia de la mediación en la venta de la finca por parte de la entidad demandada al Sr. Cardona, por lo que entiende que se han vulnerado los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, ya que los honorarios no se han pagado a la entidad mediadora por la conducta de un tercero, el Sr. Cardona, y porque no puede permitirse a la parte demandada cumplir los contratos como ella estimara por conveniente o a su arbitrio. A fin de averiguar sí efectivamente existió dicho encargo de mediación de forma exclusiva debemos atender a las pruebas practicadas en ambas instancias, si bien en primer término nos referiremos a las de esta alzada. En esta segunda instancia se practicaron dos pruebas periciales, una caligráfica y otra relativa a la tasación inmobiliaria de la finca objeto de este proceso. En la pericial caligráfica concretamente se pidió dictamen acerca de la coincidencia temporal entre las fechas que figuran en los documentos objeto de la pericia y el estado de conservación que presenta la tinta que, en su día, fue utilizada para estampar la finca que obra al final de cada uno de los documentos 7 a 15 de la demanda, extremos respecto los cuales la perito dictaminó lo siguiente: "Entre el estilo de conservación de los documentos 7 al 15, y en concreto entre las fechas y las firmas, que aparecen,, no se pueden determinar que dichas firmas hyan sido ejecutadas en la fecha que obra en esos documentos, ya que estamos hablando de diferentes tipos de tinta, unas efectuadas con un bolígrafo y las otras mediante una máquina impresora; en cuanto a la antigüedad de las tintas, tampoco sería posible determinar la fecha exacta en la que éstas se ejecutaron, puesto que el proceso de envejecimiento está sujeto a toda una serie de variables (ambientales, el tipo de papel) no controladas". De esta prueba, por lo tanto, no se deduce nada que sirva para justificar si las firmas y fechas estampadas en dichos documentos se corresponde con la realidad de lo que desean reflejar. Por su parte, en cuanto a la pericial de tasación inmobiliaria, emitida por Don EDUARD PEDROLA RULLO (Arquitecto Técnico) se señala: 1) "el edificio que contiene la vivienda es del tipo plurifamiliar entre medianeras, tiene planta sótano, planta baja destinada a usos comerciales, tres plantas pisos destinadas a viviendas (dos pro planta y planta ático también destinada a vivienda); el inmueble dispone de una fachada a la plaza de Catalunya, en la que tiene el acceso a las plantas altas y una fachada al paseo de Miramar; el local comercial dispone de accesos por ambas fachadas; las viviendas disponen, asimismo, de aberturas sobre ambas fachadas"; y "la vivienda consta de un paso distribuidor, comedor estar, cocina, tres dormitorios, dos cuartos de baño y dos terrazas, ambas que limitan con la cubierta del propio inmueble; una mira hacia la plaza de Catalunya y la otra mira hacia el paseo de Miramar" (extremo 1); 2) "para establecer el valor de mercado de la finca se ha procedido a elaborar un informe de Tasación de Elemento Residencial y Anexo terminado; para establecer su valor de mercado a 7 de febrero de 2000, se han rescatado testigos de aquella época y se ha redactado la tasación en el marco de este supuesto; la tasación se ha elaborado aplicando los métodos de Comparación y del Coste, que se establecen en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo (BOE de 9 de abril de 2003) - extremo 2 -; 3) Se valora la finca objeto de este pleito en DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS EUROS (234.400 Euros), si bien, como no pudo comprobar in situ la vivienda, ya que no pudo entrar dentro, agrega que "se condiciona el valor adoptado a la concordancia entre los datos del informe y la realidad física y a la inexistencia de arrendamientos y derechos reales limitativos del dominio" (Anexo del informe). Posteriormente, en el acto la vista, después de ratificarse en el informe, el perito precisó que se "valoró el informe respecto la fecha de 7 de febrero de 2000"; "en el informe consta que es una tasación condicionada; cuando la legislación vigente prevé el supuesto de valoración de una casa que no se puede entrar, establece ciertos procedimientos y requisitos, que apliqué"; "en su día se tasó la finca en 58.000.000 ptas."; y "el valor se adoptó en base a la referencia de testigos del año 2000".

En cuanto a las pruebas practicadas en la instancia, la confesión judicial de D. FRANCISCO CURT NAVARRO, legal representante de la actora FINQUES GESTIOMAR, en principio no aporta nada relevante respecto a sus pretensiones (vid. posiciones 1, 3, 4 y 5), sin embargo sí que reconoce, de algún modo, que no existió un contrato de mediación de forma exclusiva con la actora, ya que en la posición segunda declara "en un principio sólo lo tenía el declarante para su venta, pero, al colocar el cartel otras agencias se pusieron en contacto con el propietario y la única que hizo gestiones de venta fue GESTIOFINCAS CATALUNYA, SA". No obstante, de su contenido tampoco se infiere una aceptación de las alegaciones de la demanda, aunque sí es importante para valorar dicha declaración con el resto de las pruebas practicadas. Por otro lado, son importantes las declaraciones del testigo JAVIER CARDONA RIU, quien, en su primera declaración (pp. 257, 260 y 263), manifestó: "el primer contacto se hizo hace tres años con FINCAS BADÍA" (1); "contactó directamente con RURBAN, SA" (rpgta. 1); "no mantuvo ninguna reunión sobre este tema con el Sr. CURT y el Sr. ALEIX de Caja Madrid; nunca se le ha entregado ninguna escritura de propiedad" (2); "el testigo obtuvo la dirección y el teléfono de RURBAN, SA por gestiones que efectuó en Les Borges Blanques (Lleida), donde dicha compañía tiene su domicilio social, y en concreto con el Director de la Sucursal de Central Hispano de los Borges Blanques y esto tuvo lugar bastantes meses después de que él fuera a GESTIOMAR, SL" (rpgta. 2); "en junio de 1999 solicitó una tasación y desestimó la compra por considerar excesivo el precio, y al cabo de un año solicitó otra tasación porque las condiciones de compra era otras" (3); "el precio pagado por la vivienda fue el que se consignó en la escritura de compraventa de la misma" (rpgta. 3); "no es cierto que se le ofreciera la cantidad de 60.000.000 ptas. por la compra de la vivienda" (4); "se le mostró la vivienda, pero no recuerda quien se la mostró" (5) y "entre junio y julio sólo mantuvo una conversación" (6). Por su parte, al declarar por segunda vez, precisó "el testigo adquirió a la compañía RURBAN, SA la finca sita en Cambrils, plaza de Catalunya, 7 - 8, ático, sin mediación ni intervención alguna de la agencia inmobiliaria FINQUES GESTIOMAR, SL, ya que contactó y negoció directamente con la sociedad vendedora, sin intervención alguna de FINQUES GESTIOMAR, SL" (pp. 336). Por su parte, el testigo TOMÁS GÓMEZ SANZ (pp. 277) declaró: "el testigo visitó la vivienda por mediación de la entidad FINQUES GESTIOMAR" (1); "el precio ascendía a 60.000.000 ptas. y fue reducido a 57.000.000 ptas." (2). En tercer lugar, el testigo MANUEL ALEIX SALUDES (pp. 279) declaró: "presta sus servicios en la entidad Caja Madrid" (1); "alrededor del mes de junio de 1999 el Sr. Javier Cardona le visitó y le solicitó de su entidad la confección de una valoración de la vivienda sita en Cambrils" (2); "el Sr. Cardona solicitó y obtuvo una copia de la escritura de propiedad" (6); y que "la valoración efectuada tenía como objeto valorar el importe de la vivienda a efectos de valorar la conveniencia de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria". En cuarto lugar, el testigo ANTONIO GILA MARTÍNEZ (pp. 276) manifestó que "le mostró al Sr. Cardona la vivienda, como mínimo dos veces, durante el mes de junio de 1999" (1); "en principio eran 65.000.000 ptas. y luego el precio se rebajó a 60.000.000 ptas." (2); "el Sr. Cardona hizo nota de reserva - documento 13 de la demanda -" (3); "la reserva de una vivienda significa que la misma se deja de ofrecer al público, por considerar la venta cerrada" (4) y "los honorarios son el 5% del piso". En quinto lugar, el testigo ANTONIO MARTÍNEZ PARADO (pp. 343), al exhibírsele el documento 21 de la demanda - pp. 339 - reconoce dicho documento y declara que "la carta, que se le exhibe, fue remitida por el testigo a la cía. RURBAN, SA y su contenido es veraz". En dicha carta se destaca que la entidad RURBAN,. SA ofreció a la entidad FINCAS MARTÍNEZ SALOU el encargo de venta del ático, sito en Cambrils, pero no se realizó con carácter de exclusividad". Por último, el testigo JOSÉ LUÍS RODRÍGUEZ DE AROSTEGUI (pp. 376) especificó: "el testigo es Arquitecto Superior y viene dedicándose habitualmente a tasaciones de inmuebles" (1); "sus informes tienen por objeto la valoración de inmueble a fin de ponderar la concesión de créditos hipotecarios" (2); "alrededor del mes de junio de 1999 se le solicitó la confección de un informe de tasación de la vivienda sita en Cambrils cuando se hallaba en el Restaurante Can Gatell" (3); "el informe le fue encargada por Caja Madrid" (4); "los informes tienen un plazo de caducidad de seis meses" (5); y "transcurridos más de seis meses desde la elaboración del informe de referencia, el testigo se desplazó a las oficinas de GESTIMOMAR, SL a fin de comunicar la realización de una segunda tasación para el Sr. CARDONA" (6). De todas estas pruebas enunciadas se deduce con claridad que la demandada, al principio, acudió a la entidad actora para vender el inmueble, pero no acudió a la misma con carácter exclusivo, ya que también lo comunicó a otras entidades, entre ellas la entidad FINCAS MARTÍNEZ SALOU. Por otro lado, el Sr. Cardona comprador de la vivienda precisa que se puso en contacto directamente con la vendedora a través de las gestiones efectuadas ante la sucursal de Caja Madrid en Borges Blanques (Lleida), donde le comunicaron la dirección y teléfono de la vendedora. Esta alegación es contraria a lo manifestado por la actora, quien funda su pretensión en la “hoja de captación” acompañada como el documento número 3 de la demanda. Sin embargo, dicho documento en modo alguno puede aceptarse como el encargo efectuado por la entidad demandada, pues no fue firmado por su representante legal o apoderado alguno. Ahora bien, de las testificales practicadas no puede tampoco deducirse que se le confiriera expresa y únicamente la mediación a la entidad actora, ni que fuera ésta quien pusiera en contacto al vendedor con el comprador o viceversa, pues únicamente el testigo ANTONIO GIL apoya dicha alegación, aunque sus declaraciones deben examinarse con cautela.

En cuanto a las alegaciones de vulneración de los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, así como del artículo 1.256, que no lo cita directamente el apelante, pero si lo aludió implícitamente al referirse que los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes, no se pueden considerar infringidos. En primer lugar, el hecho de que el Sr. Cardona se pusiera en contacto con la vendedora directamente y con ella formalizara la venta no implica que el contrato se ha modificado en cuanto a su eficacia por la intervención de un tercero, ya que para que exista mediación es menester que sea la empresa encargada del corretaje la que ponga en contacto a ambas partes o formalice el contrato de compraventa, si ésta facultada para ello, pero ésta no se puede presumir que exista por el simple hecho de que el propietario después venda la finca. Tampoco se consideran vulnerados los artículos 1.256 y 1.258 porque no se ha justificado que se ofreciera en exclusiva el encargo de la oferta de venta a la entidad actora, pues la demandada se puso en contacto con varias agencias dedicadas a la mediación inmobiliaria. Por otro lado, de la pericial de tasación inmobiliaria practicada en esta alzada, se deduce que el valor de la finca es similar al de la venta del inmueble, dado que en el Registro de la Propiedad consta que en febrero de 2000 se adquirió por el precio de 30.000.000 ptas., mientras que en la tasación, a efectos del año 2000, se valora el inmueble en 234.400 Euros, equivalente a unos 39.000.878 ptas., cantidad más aproximada a la de la venta, que la de 58.000.000 ptas., alegada por la actora. En consecuencia, no se ha acreditado la existencia previa de un contrato de mediación o corretaje en exclusiva entre el actor y el demandado, prueba que al tratarse de un hecho constitutivo de sus pretensiones correspondía al actor, por lo que no podía exigirse a la demandada el pago de una prima cuando no se ha justificado la relación contractual base de la misma, razón por la cual la demanda debía ser desestimada como se efectuó por la Sentencia apelada. En este sentido, en relación a la prueba de dicho contrato, se ha pronunciado la jurisprudencia, declarando la sentencia del T.S. de 16 de marzo de 1.996, fundamento jurídico segundo, que “para que se estableciese la obligación de la sociedad recurrida de pagar los honorarios de la mediación o corretaje, se requiere la previa declaración de la existencia de un contrato de esa naturaleza entre las partes” - vid. también la Sentencia del T.S. de 23 de mayo de 1.995, fundamento jurídico tercero -. En definitiva, ni por medio de las pruebas practicadas en la instancia, ni acudiendo a las presunciones de hombre del artículo 1.253 del Código Civil - vigente cuando se inició este pleito - puede inducirse que existiera un encargo de mediación en exclusiva a favor de la entidad actora, razón por la cual debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 7 de enero de 2002, dictada pro el Iltmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Reus, confirmándose íntegramente la misma.

SEGUNDO.- Conforme el criterio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la L.E.C., procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, los artículos 1, 2, 9 y 13 de la L.O.P.J., los artículos 1.214, 1.215, 1.216 a 1.218, 1.225 a 1.230, 1.231 a 1.235, 1.244 a 1.248, 1.255 y concordantes del Código Civil - vigentes cuando se inició este proceso - , los citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 7 de enero de 2002, dictada por el Iltmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Reus y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.

Se condena al apelante al pago de las costas de esta alzada.