MASOVERÍA.- Concepto.- Aplicación de Usos y Costumbres de la Comarca y, supletoriamente, los artículos 102 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980.

Obligaciones del Masover: 1) Obligación de cultivar. 2) Vivir en la propiedad. 3) Entrega de la parte correspondiente de los frutos; y 4) Actuar como encargado o capataz del propietario.

Masonería pactada contractualmente. Intención de vender la finca. Preaviso de tres meses. Causa de resolución del contrato de masonería.

Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 13 de diciembre de 2004 (Rollo 221/2003).

Ponente: Agustín Vigo Morancho.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- El contrato de masovería es uno de los contratos más típicos de la agricultura catalana y ofrece graves problemas para su calificación, ya que combina elementos de la aparcería, la sociedad y el mandato. La doctrina catalana entendió que se trataba de una variedad de la aparcería, como una figura propia, el masover, razón por la cual se excluía la aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos. La masovería se caracteriza por habitar el aparcero (masover) en la casa de campo o hacienda que cultiva. Como señala un autor "el masover ocupa la casa de labor aneja a la finca que cultiva, con derecho a usar de los útiles de labranza o de los muebles que tiene en ella el propietario, además de los trabajos agrícolas, suele prestar servicios personales al propietario y representante para exigir el cumplimiento de los tratos hechos con los aparceros y otros terratenientes de la hacienda; su familia y mozos de labranza emplean su trabajo en la casa; y si ésta tiene capilla, el masover cuida de su limpieza y servicio. Generalmente, los productos de la huerta se destinan al consumo de las familias del dueño y del masover, y el sobrante se vende a utilidad de ambos. A veces paga en metálico la parte del dueño, y en esto es arrendatario. Como las condiciones o necesidades varían mucho según las comarcas y los cultivos a que suele dedicarse, las forma de masovería son también muy diversa; por más que cada comarca acostumbra tener un tipo especial". En cuanto a su regulación, el artículo 337.2 de la Compilación regula solo uno de los aspectos conflictivos de la masovería: el relativo al pago por el masover del precio por la casa que ocupa, sin embargo no resuelve la cuestión de su naturaleza jurídica. La postura más razonable consiste en considerar que es un contrato con características propias, que derivan de su contenido, lo cual quiere decir que su régimen jurídico excluye la aplicación directa de las normas sobre la aparcería. No obstante, cuando no existen usos y costumbres de la comarca se deberá de aplicar este régimen contenido en los artículos 102 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, conforme lo establecido en la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre de 2003, que entró en vigor el 27 de mayo de 2004. En cuanto al contenido de este contrato puede variar en cada comarca, pero se pueden destacar las siguientes Obligaciones: 1) La obligación de cultivar, ya que el masover es un agricultor. 2) Vivir en la propiedad. Se trata de un derecho y de un deber. De un derecho porque normalmente el propietario está obligado a facilitar al masover las dependencias necesarias para que pueda vivir con su familia. Es una obligación esencial que destaca el artículo 337.3 al disponer: "el masover no haurà de satisfer al propietari cap mena de preu de lloguer per la casa i altres dependències que oucpi como a tal, àdhuc am la seva familia". 3) Entrega de la parte correspondiente de los frutos, ya que se trata de un contracto parciario. 4) Actuar como encargado o capataz del propietario, pues es típico de la masovería que el masover activo como hombre de confianza del propietario, quien normalmente vive en la ciudad o lejos de la finca. Por su parte, las Obligaciones del propietario pueden clasificarse de la siguiente forma: 1) El pago de los contribuciones directas sobre la finca y satisfacer al masover los gastos por mejoras necesarias y útiles que éstos hayan hecho durante la vigencia del contrato, esta obligación surge en el momento de la extinción de la masovería. En cuanto a los Derechos el propietario continua teniendo el derecho a conceder contractos agrícolas sobre las tierras cedidas en masovería a personas diferentes del masover. Es el masover quien no puede ceder su derecho, porque se trata de una obligación de carácter personalísimo. Por último, si bien la Compilación no regula la extinción del contrato, si agrega, en el apartado segundo del artículo 337, in fine, dispone que la "ocupación seguirá la suerte del contrato", lo cual supone que la extinción del contrato implica el cese de la ocupación de la finca y el consiguiente desalojo.

En el presente caso, el recurso de apelación se funda en las siguientes consideraciones: 1) No procede la extinción del contrato de masovería; 2) Falta de apreciación de la prueba por el Juez ad quo, ya que no se ha probado el requerimiento de preaviso previo pactado en el contrato; y 3) Falta de intención del propietario de vender la finca. Realmente lo que se discute en estas alegaciones es que no procede la extinción del contrato por la causa pactada de intención de vender la finca el propietario, ya que falta el preaviso previo estipulado y la voluntad de vender la finca. Al respecto debe destacarse que la masovería se pactó por medio del contrato de 14 de marzo de 1997, por lo que habrá de estarse a lo estipulado en el mismo, en su defecto en el artículo 337 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña y, en defecto de lo anterior, por los artículos 102 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, ya que el contrato se estipuló bajo su vigencia (Disposición Transitoria Primera de Ley de 26 de noviembre de 2003 de Arrendamientos Rústicos). La solución de estas cuestiones debe resolverse atendiendo a la prueba practicada, ya que se trata de alegaciones que afectan estrictamente a la prueba practicada.

SEGUNDO.- En primer lugar, en el contrato de 14 de marzo de 1997 se pactó en la cláusula Tercera, párrafo tercero, que "si el propietario desea vender la finca, el Sr. Alarcón se compromete a dejarla a la libre disposición de su propietario, previo previsto con tres meses de antelación; renunciando expresamente a los derechos de tanteo y retracto y a cualquier indemnización". En consecuencia, para admitirse la causa de extinción específica pactado en dicha estipulación es menester que concurran dos circunstancias: a) la intención del propietario de vender la finca; y b) que el propietario efectúe el preaviso de tres meses anteriores. En el caso enjuiciado consta el documento 4 de la demanda, consistente en el Acta Notarial de 26 de octubre de 2000 por la cual se comunicaba mediante correo el requerimiento por carta de 2 de octubre de 2000 a fin de que el masover abandonara la finca en fecha de 14 de marzo de 2001; asimismo consta un burofax de fecha de 6 de abril de 2001, en el que se comunicaba al demandado que el plazo contractual y la prórroga han expirado (1); que no se ha cumplido todas las obligaciones establecidas en el contrato (2); y que el propietario quiere vender la finca (3), advirtiéndole que de no comparecer por el despacho del Letrado de la actora se interpondría la correspondiente demanda (documento 3 de la demanda). Sin embargo, el demandado niega que recibiera la notificación del preaviso previo, aunque tal aseveración es poco creíble ya que del acto del juicio se desprende que en el año 2001 ya había personas que efectuaron ofertas para la compra de la finca, incluso D. VICENTE, el propio testigo del demandado, aunque matizara sus declaraciones, expresó que en el año 2001 se había interesado por comprar la finca. Por otro lado, tanto de la declaración testifical de la Legal Representante de la entidad HABITATGE como de las manifestaciones del testigo MIGUEL ANGEL se desprende que la actora tiene intención de vender la finca desde el año 2001 e incluso precisaron que la propietaria la quiere vender por una suma de cuarenta a cuarenta y cinco millones aproximadamente, aunque de momento nadie se ha decidido por comprarla. También el testigo FRANCISCO manifestó que acudieron varias personas a interesarse por la compra de la finca. De estas declaraciones se desprende como datos ciertos que la actora buscó a profesionales de inmobiliarias o Agentes de la Propiedad Inmobiliaria para que intentaran vender la finca y que varias personas se interesaron por su compra, por lo que se debe entender acreditada la intención de vender la finca objeto del contrato de masovería. En cuanto a la notificación previamente pactada es cierto que el requerimiento Notarial fue devuelto por Correos con las palabras "devolución: caducado en Lista, 5 de diciembre de 2000", sin embargo pese a esta devolución de las pruebas practicadas en el acto del juicio se deduce que el demandado conocía claramente la intención de vender la finca, pero es que además el burofax de abril de 2001, que tampoco se pudo entregar, demuestra que en fecha de 6 de abril de 2001 se devolvió el burofax, ya que la casa estaba cerrada, se les envió aviso postal, pero no se pudo entregar. Pues bien, de la comparación de la conducta del demandado y de las declaraciones obrantes en el CD se deduce que la actora por todos los medios ha intentado la notificación previa al demandado y que éste ha mantenido una actitud reacia y omisiva a la recepción de la notificación, lo cual se deduce en virtud de la presunciones de hombre, permitidas por el artículo 386.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, pues se ha demostrado claramente el envío de las notificaciones vía notarial y por medio de burofax, mientras que el demandado no hizo nada para obtenerlas cuando estuvieron en Correos un período de dos meses - la notarial - y de seis meses - el burofax -, sin que el masover se dignara a ir a buscarlas, cuando es evidente que tiene la obligación de vivir en la Casa o parte de ella como tal masover, no siendo creíble que no se dejaran los avisos por Correos, pues claramente esta entidad justifica que se avisó de que el destinatario tenía documentos en Correos. En síntesis, la actora intentó efectuar el aviso previo por todos los medios, el demandado conocía en el año 2001 o antes la intención de que la propietaria quería vender la finca y se ha justificado que se puso la finca en venta y que varias personas se habían interesado por su compra. Por lo tanto, deben estimarse que concurren las circunstancias exigibles para la resolución del contrato de masovería, razones por las cuales debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 3 de marzo de 2003, dictado por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Reus, confirmándose íntegramente la misma.

TERCERO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.

VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2 y 9 de la LOPJ, los artículos 337 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, los artículos 102 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980, la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre de 2002, los citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 3 de marzo de 2003, dictado por la Iltma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Reus, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma.

Se condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.