OBLIGACIONES BILATERALES.- Efectos.- La resolución contractual de las obligaciones bilaterales: Requisitos. Doctrina y Jurisprudencia. La acción de resolución implica una derogación del principio de la fuerza obligatoria del contrato. Modalidad específica de resolución del contrato de compraventa de bienes inmuebles (artículo 1.504 del Código Civil). Tanto en la acción del artículo 1.124 del Código Civil como del artículo 1.504 del CC es necesario de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que éste sea imputable al deudor.

VENTA DE VIVIENDA EN PROYECTO.- Contrato de compraventa de cosa futura.

Posibilidad de ejercicio de las acciones de resolución contractual previstas en los artículos 1.124 del  y 1.504 del Código Civil. Desestimación de la resolución contractual: Los compradores cumplieron todas sus obligaciones; el vendedor incumplió sus obligaciones de entregar la cosa en perfecto estado y sin vicios.

Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 1 de diciembre de 2004 (Rollo    516/2002)

Ponente: Agustín Vigo Morancho

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.-  El recurso de apelación de la actora se funda en las siguientes alegaciones: 1) Infracción del principio de congruencia del petitum de la demanda y deficiencias a realizar; 2) El proyecto ejecutivo utilizado para vender la vivienda fue el utilizado para vender la vivienda al vecino colindante; 3) Deben indemnizarse los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual (Infracción del artículo 1.101 del Código Civil). Por su parte, la impugnación efectuada por la entidad  UR 1978 SL se funda en las siguientes alegaciones: 1) Se recurren los Autos in voce de 25 de marzo de 2002 y el dictado en el acto de la vista; 2) La finalidad del contrato es la de celebrar una compraventa de cosa futura con pacto de reserva de dominio, no de un contrato de obra;  3) Incongruencia por condenar a la parte actora a reparar unas deficiencias que la actora no ha solicitado: la tierra vegetal, la mancha de humedad y la colocación de una valla en el jardín; 4) Se impugna la condena a fijar las piedras de pizarra y la instalación de electricidad en la puerta de entrada con la caja de empalmes, estanca y conexiones; 5) Se impugna el pronunciamiento de conde a repasar las puertas de la vivienda; 6) Se impugna la condena a la colocación de los accesorios de baño, el buzón y el vidrio gravado al ácido;  7) Se impugna la condena de otorgar escritura pública de compraventa por incongruente e improcedente; y 8) Se recurre la desestimación de la reconvención ejercitada por la entidad UR 1978 SL.

En primer término, como tanto la parte apelante como la impugnante han planteado el tema de la incongruencia entre demanda y Sentencia (alegación 1ª del recurso de apelación y alegación 3ª - así como las siguientes - de la  impugnación ), procede referirnos a esta cuestión. Respecto al tema de la incongruencia, la Sentencia de 2 de octubre de 2000 de la Sala 3ª, Sección 7ª, del Tribunal Supremo declaró: "Se distinguen dos tipos de incongruencia: a) la incongruencia omisiva, que se produce cuando el órgano judicial deja sin contestar alguna de las pretensiones sometidas a su consideración por las partes, siempre que no quepa interpretar razonablemente el silencio judicial como una desestimación tácita cuya motivación puede inducirse del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución; y b) la incongruencia extra   petitum, que se da cuando el pronunciamiento judicial recae sobre un tema, no incluido en las pretensiones deducidas en el proceso, de tal modo que se haya impedido a las partes la posibilidad de efectuar alegaciones pertinentes en defensa de los intereses relacionados con lo decidido, provocando la indefensión y vulnerándose el principio de contradicción. En algunas ocasiones, ambos tipos de congruencia pueden presentarse unidas, concurriendo lo que se ha llamado incongruencia por error, en la que por el error de cualquier género sufrido por el órgano judicial no se resuelve sobre la pretensión formulada en la demanda o sobre el motivo del recurso, sino que erróneamente se razona sobre otra pretensión ajena al debate procesal".  Por su parte, la Sentencia de 22 de octubre de 2001 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo señaló: "El artículo 359 de la LEC exige que las sentencias sean claras y precisas en función de los planteamientos de las partes, tratándolos , todos y cada uno, congruentemente con las pretensiones de los litigantes, en cuanto sobre ellas se resuelve y decide, sujetándose a los hechos que, como fundamentos de lo pretendido, se le proporcionan, respetándolos sin la más mínima posibilidad de alteración dentro de lo que sobre ellos se pruebe, y desde esas atenciones, la fundamentación jurídica procedente ha de hacerla el juzgador como función que le corresponde, según lo previsto en la norma vigente en su tiempo, y en esa aplicación no le sujeta la alegación jurídica de parte ni la fundamentación de ese orden de la sentencia de la que va a conocer a través de los recursos ordinarios, siempre que se respete la naturaleza de la acción ejercitada y la causa de la pretensión que a su amparo se deduce". Por otro lado, en cuanto a la incongruencia omisiva o falta de respuesta a alguna de las pretensiones de las partes, la Sentencia 206/1999 de 8 de noviembre de la Sala Primera del Tribunal Constitucional precisó: "La incongruencia omisiva o ex silentio consiste en la ausencia de respuesta por el órgano judicial a las concretas pretensiones y alegaciones formuladas por una de las partes, supuesto que como <<incongruencia del fallo>> podría encontrar reparación por la vía del incidente de nulidad de actuaciones del artículo 240.3 de la LOPJ, manteniendo así la subsidiariedad que caracteriza al recurso de amparo constitucional"; y la Sentencia de 253/2000 de 30 de octubre de la Sala 2ª del Tribunal Constitucional, de forma más nítida, concretó: "A efectos de incongruencia omisiva resulta preciso distinguir entre las alegaciones aducidas por las partes para fundamentar sus pretensiones y las pretensiones den sí mismas consideradas. De tal modo que, si bien respecto de las primeras no sería necesaria una contestación explícita y pormenorizada a todas y cada u8na de ellas, siendo suficiente, en atención a las circunstancias particulares del caso, una respuesta global o genérica, aunque se omita el tratamiento particularizado de alegaciones concretas no sustanciales, la exigencia de congruencia, referida a la pretensión misma, es más rigurosa. Concretamente, respecto de esta última, y para poder concluir que la omisión no alcanza la relevancia constitucional, es preciso que del conjunto de los razonamientos contenidos en la resolución pueda deducirse no sólo que el órgano judicial ha valorado la pretensión alegada, sino, además, cuáles son los motivos en que se fundamente la respuesta" (Vid. también la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Constitucional 193/1999 de 25 de octubre). En el presente caso, la impugnante entiende que la Sentencia se pronuncia sobre una serie de defectos que no se pidieron en la demanda, sin embargo tal alegación olvida que en la demanda, además de las deficiencias claramente detalladas, se pidió la obligación de instalar todas aquellas obras que sean necesarias para terminar la vivienda, sin perjuicio de lo que se derive de al actividad probatoria. De este último inciso del petitum a) núm. I se deduce que se pedía también la realización de toda aquellas obras relativas la deficiencias que se deduzcan de las pruebas practicadas, razón por la que la petición de incongruencia alegada por la impugnante debe desestimarse. En cuanto a la alegación de incongruencia del recurso de apelación realmente la apelante pide que la Sentencia también condene a realizar las siguientes obras: a) Instalación, suministro y colocación caldera para calefacción; b) Canalones para la recogida de aguas pluviales y bajantes de aguas pluviales con tubería de PVC O110, incluso piezas especiales y abrazaderas; c) Revestimiento horizontal y vertical de voladizos y porches con un producto tipo VICRYL raspado a elegir; d) El arco decorativo del porche;  y e) Hueco en el techo de la cocina de mayor dimensión que la salida de humos instalada.  Respecto a la instalación, suministro y colocación de la caldera de calefacción debe indicarse que, independientemente de lo que dijeran las mediciones, sólo se contrató la preinstalación de la calefacción, por lo que no puede exigirse por los compradores el cumplimiento de este extremo. En cuanto a los canalones es cierto que figuran en las mediciones, según indica el Perito Don CARLES BUSQUETS I ROSICH, Arquitecto, quien aclara que "en los planos que me han indicado no aparecen canalones, pero sí aparecen en las mediciones"; "sí que recuerda la mención del canalón en las mediciones" y "existe una contradicción entre el estado de mediciones y lo grafiado". De ello se deduce que, como en el proyecto no se hicieron constar los canalones, no puede exigirse tampoco su instalación.  En cuanto al revestimiento horizontal y vertical de voladizos y porches, debe indicarse que se pactó no pintar la casa, partiendo de este dato el perito D. CARLOS PENALBA SEDÓ, Arquitecto, en su informe, ratificado en el acto de la vista en la que también se refirió a la inspección practicada el día del reconocimiento judicial que "la partida 10-01 describe 30 m2 de revestimiento horizontal, vertical y porches, a base de un producto tipo VICRIL, raspado a elegir; en obra el perímetro de los aleros tiene una longitud de más de 60 m, teniendo en cuenta que cuando la superficie tiene una superficie inferior a 1 metro de ancho, se considera como si lo tuviese, tendríamos que solamente en aleros más de 60 m2 del tipo descrito, en este caso acabado fratasado y en color blanco; se supone que el informe del Sr. Busquet se refiere a que el porche denominado en proyecto "porche 2 (Garaje)", las paredes se encuentran con revoco y el techo enlucido con yeso, evidentemente sin pintar". Por lo tanto, en este aspecto no se considera que este defecto deba repararse ya que se pactó que no se pintaría. En cuanto al arco decorativo del porche, el citado perito dijo que en la última inspección constató que los defectos de los arcos del porche habían sido reparados (vid. CD minutos 56 y siguientes) - vid. también el extremo VIII del informe (pp. 325), razón por la que su reparación no es necesaria. En cuanto al hueco en el techo de la cocina de mayor dimensión que la salida de humos, este defecto es de poca trascendencia y debía ser masillado por el pintor, pues es debido al cambio de tipo de cocina que se había previsto, ya que los compradores optaron por otro sistema. En síntesis, deben desestimarse todos los extremos de la alegación de la actora relativos a la incongruencia de la Sentencia apelada.

                             En cuanto a la alegación segunda del recurso de apelación, debe indicarse que el hecho que existiera otro proyecto de una vivienda gemela o idéntica (la del Sr. Guillén) a la relativa en este contrato, debe tenerse en cuenta que si el contrato pactado hace referencia a un Proyecto Ejecutivo sólo este proyecto debe ser tenido en cuenta, aunque exista otro bastante similar, pues en cada contrato se pueden prever especificaciones particulares e individualizadas difíciles de averiguar si no se conocen los tratos previos a la celebración de ambos contratos. En todo caso, si en el Proyecto Ejecutivo de la vivienda de los actores no figuraban ciertas obras, como los canalones, no se puede exigir posteriormente la realización de las mismas porque son ajenas a lo pactado, razones por la que también debe desestimarse esta alegación del recurso de apelación.

SEGUNDO..-  Las obligaciones bilaterales, recíprocas o sinalagmáticas son aquellas en que hay pluralidad de vínculos, pues las partes se obligan recíprocamente una respecto de otras, pues cada una de las partes asume un deber de prestación a título de contrapartida o retribución por las prestaciones de la otra, hasta el punto que cada una de ellas es acreedora y deudora a la vez, existiendo entre las prestaciones una condicionalidad mutua. Para que pueda hablarse, por lo tanto, de obligaciones bilaterales o recíprocas, según la jurisprudencia, hace falta no sólo que en un mismo contrato se establezcan prestaciones a cargo de ambas partes, sino que la obligación de cada una de ellas haya sido querida como equivalente de la otra, y, por consiguiente, exista entre ellas una mutua condicionalidad Sin embargo, según la doctrina, no es necesario para la existencia de las obligaciones bilaterales que las prestaciones recíprocas sean equivalentes según un criterio objetivo; basta que cada parte vea en la prestación de la otra una compensación suficiente a su propia prestación. Por tanto, lo que interesa en este punto es el juicio subjetivo de cada parte: lo decisivo es que cada uno de los partícipes se obliguen a una prestación en virtud de una contraprestación. No obstante, lo más destacado de las obligaciones bilaterales son sus efectos específicos, derivado del vínculo de reciprocidad que liga a las respectivas prestaciones de las partes, cada una de las cuales se obliga con el fin de obtener el cumplimiento de la obligación de la otra.            Las consecuencias más típicas, señaladas por la doctrina, son: a) Cumplimiento simultáneo de las obligaciones recíprocas (Excepción "non adimpleti contractus"); b) Compensatio mora; c) la posibilidad de resolver el contrato cuando uno de los contratantes incumple su obligación, liberándose la parte cumplidora del vínculo mediante la acción resolutoria (resolución por incumplimiento); y d) cuando una de las partes, por caso fortuito o fuerza mayor, está imposibilitada de cumplir su obligación, la otra parte se libera de cumplir la suya, regla o consecuencia mantenida por la doctrina científica, si bien en nuestro Código Civil tiene importantes excepciones (teoría de los riesgos).  En el caso enjuiciado, la acción ejercitada  es la del artículo 1.124 del Código Civil, que concede la opción a pedir al cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos. Se trata de la acción denominada condición resolutoria tácita o sobreentendida, aunque la doctrina discute la configuración jurídica de esta acción. Sin embargo, la jurisprudencia ha venido señalando de forma reiterada las características, requisitos y efectos del ejercicio de estas acciones, entre ellas se puede destacar la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1989, según la cual: "La resolución del contrato bilateral por incumplimiento mediante una declaración de voluntad del acreedor por la cual hace saber al deudor su decisión de dar por extinguido el vínculo negocial, forma expresamente regulada por algunos ordenamientos foráneos (Código Civil alemán y Código Civil italiano de 1942, entre otros), viene también admitida por el Código Civil patrio, según enseña la jurisprudencia, señalando que el artículo 1.124 atribuye a la parte perjudicada por la infracción de lo pactado un derecho de opción entre exigir el cumplimiento o la resolución de lo convenido, que puede ejercitarse acudiendo a la vía judicial o bien fuera de ella por manifestación del acreedor, a reserva claro ésta, que si la declaración resolutoria hecha por uno de los contratantes resulta impugnada por el otro, queda el tema referido sujeto al examen y sanción del Juez, quien habrá de decidir si tal resolución ha sido debidamente actuada o si, por el contrario, no se ajusta a la norma legal - Sentencias de 16 de noviembre de 1956, 6 de octubre y 18 de noviembre de 1967, 21 de junio y 3 de julio de 1971 y 22 de diciembre de 1977, entre otras -; pero si el incumplidor  se aviene a la declaración unilateral de la otra parte optando por la resolución y la acepta tácitamente, puede entenderse que la declaración recepticia del acreedor no difiere sustancialmente en sus efectos de la resolución convencional, a pesar de que no haya nacido un nuevo negocio en tal sentido, esto es, acordándola". Ahora bien, para que pueda prosperar el ejercicio de esta acción no basta un mero incumplimiento, sino que es necesario que exista un incumplimiento evidente y reiterado por una de las partes. En este sentido, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2001 declaró:  "Como dice la sentencia de 20 de mayo de 1998 (RJ 1998\4037) siguiendo doctrina reiterada de esta Sala, «el problema de incumplimiento o cumplimiento de contrato es cuestión de hecho impugnable por el número 4 del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (tras la reforma de la Ley 10/1992, de 30 de abril como error de derecho en la apreciación de la prueba) pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor (sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1983  pero sin que pueda exigirse una aplicación literal de la expresión “voluntad deliberadamente rebelde”, que sería tanto como exigir dolo (sentencia del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 1983), bastando frustrar las legítimas aspiraciones de los contratantes, sin precisarse una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento (sentencias de 31 de mayo  y 13 de noviembre de 1985)»".  La acción de resolución implica, por lo tanto, una derogación del principio de la fuerza obligatoria del contrato, al ser el incumplimiento contractual en la esfera de los contratos bilaterales o con prestaciones recíprocas susceptibles de generar la pérdida para la parte fiel de lo que ha dado o se ha obligado a dar a cambio de la prestación que no ejecutó la otra parte, y para subsanar esta situación de perjuicio se permite, mediante la acción de resolución del contrato, devolver las cosas al estado en que se hallaban para el momento de la conclusión del mismo, destruyendo retroactivamente los efectos contractuales producidos. Es un remedio excepcional y subsidiario, motivado porque las partes no quieren que subsista el contrato mas que en el caso de que cada una ejecute sus prestaciones, y por ello el incumplimiento contractual puede dar lugar a la resolución de la obligación bilateral.  En definitiva, para la apreciación de la acción resolutoria se exigen los siguientes requisitos: a) Que se trate de obligaciones recíprocas y exigibles; b) Que el reclamante haya cumplido las que le incumben, y c) que el incumplidor revele una voluntad rebelde al cumplimiento a que se obligó. En este sentido se pronuncia  la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1994 al declarar: "Reiterada doctrina jurisprudencial exige para la viabilidad de la acción resolutoria que reconoce el artículo 1124, párrafo primero, del Código Civil, la prueba de los siguientes requisitos: 1.º La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron. 2.º La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad. 3.º Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia. 4.º Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable le origine, y 5.º Que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y lo libera de su compromiso; habiendo sentado asimismo este Tribunal Supremo que, en principio, la declaración del cumplimiento o incumplimiento por parte de los contratantes es una cuestión fáctica, atacable por la vía del error en la apreciación de la prueba, cuando ello depende sólo de que se hayan realizado u omitido determinados actos, si bien puede constituir también una cuestión de derecho, cuando la base para la determinación del incumplimiento esté, más que en los actos ejercitados, en la trascendencia jurídica de los mismos - Sentencias de 21 junio 1966, 8 febrero 1980, 21 marzo 1986, 29 febrero 1988, 28 febrero 1989  y 16 abril 1991 -; por su parte, la Sentencia de 25 noviembre 1992  dice que el incumplimiento que produce la resolución contractual o en el que puede basarse la excepción «non adimpleti contractus» esgrimida por la demandada y rechazada por la Sala de Apelación exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que puedan una y otra apoyarse en un cumplimiento defectuoso, que podrá dar lugar a otras acciones especialmente de garantía o indemnizatorias, pero que en modo alguno son fundamento suficiente para sustentar en tal defectuosidad la acción o excepción aludida; en igual sentido se pronuncia la Sentencia de 3 diciembre 1992". También en idéntico sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de abril de 1998.

TERCERO.-  En cuanto a la modalidad específica de resolución contractual del contrato de compraventa de bienes inmuebles a instancias del vendedor, prevista en el artículo 1.504 del Código Civil, debemos indicar que este artículo  contempla una facultad resolutoria, en caso de impago por el vendedor, supeditada al derecho del comprador de pagar incluso después de vencido el término de pago de la obligación, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Esta compraventa con condición resolutoria no comporta una figura contractual de análogas características al del pactum reservati dominii, pacto en el que el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta un determinado momento, que en ciertos casos puede ser el pago íntegro del precio aplazado, mientras que en la condición  resolutoria por impago no existe esta reserva de dominio por parte del vendedor, sino una perfección adquisitiva por parte del comprador susceptible de resolución de pleno derecho, para el caso que, después de expirado el término, haya sido requerido judicialmente o por acta notarial dicho comprador por el vendedor, lo que implica que se acredite la voluntad rebelde del comprador a su negativa a pagar lo debido. Efectivamente el T.S. ha proclamado reiteradamente en sentencias de 22 de Diciembre de 1978, 5 de noviembre de 1.979, 30 de abril de 1981 y 7 de febrero de 1983, entre otras, que “la aplicación de la facultad resolutoria del art. 1.504 del Código Civil, en el especial supuesto de la venta de inmuebles, como la genérica del artículo 1.214 del propio Cuerpo Legal, requiere no un simple retraso en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el tildado de incumplidor, que no será bastante a tal efecto, sino que es preciso que se patentice de forma indubitada la existencia de una voluntad manifestamente rebelde y obstativa al cumplimiento y que éste sea imputable al deudor, requisitos que al constituir notas comunes para ambos preceptos sustantivos, en los supuestos que respectivamente contemplan, habrán de ser acreditados por quienes adujesen tal incumplimiento a satisfacción del Tribunal de instancia, habiendo sin embargo destacado la más moderna jurisprudencia que la resolución no exige que el incumplidor actúe con ánimo deliberado y voluntad decidida de incumplir, sino que basta con que se frustre el fin específico del negocio, perseguido en el mismo para la contratante. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de febrero de 1.996, citando las sentencias del mismo Tribunal  Supremo de 12 de mayo de 1988, 2 de junio de 1989, 3 de octubre de 1989, 20 de diciembre de 1989, 24 de febrero de 1990, 21 de julio de 1990, 15 de febrero de 1991, 11 de marzo de 1991, 16 de mayo de 1991, 7 de junio de 1991, 2 de julio de 1991, 16 de julio de 1991, 2 de junio de 1992 y 16 de junio de 1992, reitera que en estas sentencias “el incumplimiento se asocia, como razón suficiente, a que se frustre el fin del contrato para la contraparte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, que concurra un impago prolongado, duradero e injustificado y que queden frustrados el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor”. En el caso enjuiciado,  en primer lugar, debemos aclarar ante que tipo de contrato nos encontramos, ya que en la Sentencia de instancia se califica el contrato como contrato de obra, sin embargo el impugnante entiende que se trata de un contrato de compraventa de cosa futura. Pues bien, del contrato estipulado entre las partes se deduce que nos encontramos ante un contrato de compraventa de cosa futura, ya que se estipula el objeto del contrato con aportación de planos de la vivienda, que se construiría, y el precio cierto, así como las condiciones de pago. No se trata, por lo tanto, de un contrato de obra o de empresa, puesto que no se efectúa un encargo de obra, sino de una compraventa porque se efectúa una oferta de una vivienda a construir, se identifica la misma con los planos y se pacta el precio de la vivienda, no de la obra a ejecutar. Precisamente respecto la compraventa de cosa futura la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 1995 declaró: "El artículo 1451, en su 2.º párrafo, determina que sólo será de aplicación lo previsto en el supuesto de que la promesa de venta resulte de imposible cumplimiento, pues de serlo se aplicará el párrafo 1.º, y, por tanto, habrá lugar a llevar a término la venta en el modo señalado en el artículo 1450 del Código-, -Las sentencias citadas de 1967 y 1989, entre otras, perfilan el concepto de compraventa de cosa futura, cuya posibilidad legal tiene amparo en el artículo 1271 teniendo naturaleza de compraventa de cosa futura el contrato de autos.- El hecho incontestado de que el elemento real del acuerdo, el chalet número 28 de la Urbanización «Las Praderas», no existía al momento de su firma, por sí solo no es suficiente para calificar el contrato en el sentido establecido por la sentencia-, -Para discernir la simple promesa del contrato definitivo sobre cosa futura, se debe atender a que en aquél el propietario sólo se habría obligado a reservar el inmueble hasta el momento en que ya estuviera edificado el chalet, y en tal situación, la contraparte podría ejercitar o no su derecho a la adquisición; por el contrario, tratándose de un contrato perfecto, al finalizarse la construcción, ambas partes podían compelerse a la entrega de las respectivas prestaciones-, -Tal criterio diferenciador ha sido establecido en las sentencias antes mencionadas-, -También, la Sentencia de 3 julio 1970, se refiere a un contrato en el que una de las partes se obligaba a construir y entregar un inmueble, y la otra a entregar un precio cierto por el mismo, calificando dicha resolución como de compraventa de esa cosa futura, que es la denominación que merece el contrato objeto de estudio, y, por tanto, resultando imputable la exigibilidad de cumplimiento en sus propios términos, a tenor de los artículos 1445 y 1450 del Código Civil (motivo segundo)-, -El motivo cuarto tiene carácter subsidiario-, -La sentencia recurrida aplica el párrafo 2.º del artículo 1451 del Código en su fundamento jurídico tercero-, -Se incide en error de derecho por la Sala y deja inaplicada la jurisprudencia que resulta adecuada-, -La sentencia, disponiendo la aplicabilidad del párrafo 2.º dicho, declara la imposibilidad de cumplimiento del contrato de compraventa por falta de determinación del objeto y por no ser posible suplir la voluntad del vendedor por el juzgador-, -Sin embargo, recogiendo el acuerdo los elementos integrantes de la promesa de venta y siendo el objeto determinado y posible su cumplimiento, ésta debe ser ejecutada en sus propios términos, obligando a los demandados a otorgar la escritura pública de compraventa del chalet número 28 y entregando dicha vivienda al recurrente-, -El compromiso de venta fijaba con precisión el precio del futuro contrato, el plazo para su pago y el elemento material sobre el que recaía: el chalet número 28-, -En consecuencia, debe ser aplicada la doctrina de la Sentencia de 28 junio 1974, que, al interpretar el artículo 1451, estableció que cuando en el contrato preliminar han quedado determinados de manera completa los elementos y circunstancias de la prometida compraventa y consta de un modo indubitado la decidida voluntad de llegar a celebrar una auténtica compraventa, la resistencia de una de las partes a concluir ésta, no da lugar simplemente a la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra para exigir el cumplimiento, no sólo de la promesa, sino también del contrato definitivo- y -Por tanto, el actor dispone de acción, no sólo tendente a obtener la indemnización de daños y perjuicios, sino a exigir el cumplimiento, no ya de la promesa, sino del contrato definitivo (motivo cuarto)".

                         La calificación del contrato como contrato de compraventa de cosa futura, sin embargo, no implica que obste la posibilidad de exigir la reparación de las deficiencias constructivas, pues no se olvide que nos encontramos ante un contrato productor de obligaciones recíprocas, en los que cualquiera de las partes puede exigir la resolución o el cumplimiento del contrato (artículo 1.124 del Código Civil) e incluso el vendedor puede instar la resolución prevista en el artículo 1.504 del Código Civil. Ahora bien, pese a las alegaciones de la impugnante la reconvención fue acertadamente desestimada ya que para que proceda la resolución del contrato es menester que el comprador no haya cumplido su obligación, lo cual no se aprecia en el caso enjuiciado, ya que si los compradores en su momento no acudieron al otorgamiento de la escritura pública fue por la razón principal de que la casa presentaba bastantes deficientes y no estaba correctamente acabada, por lo que, ante el incumplimiento del vendedor de entregar la cosa en perfecto estado y sin vicios, éste no puede ejercitar la acción resolutoria porque los compradores cumplieron todas sus obligaciones exigibles. En consecuencia,  si bien debe aceptarse la alegación tercera de la impugnación en cuanto a la calificación del contrato,  la alegación octava  de la impugnación debe desestimarse.

CUARTO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo (artículos 398 y 394 de la LEC) procede condenar a cada parte apelante al pago de las costas de esta alzada causadas por sus respectivos recursos de apelación.

VISTOS   los artículos citados  y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

                                       Que  DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS los recursos de apelación interpuesto contra la Sentencia de 24 de ocubre de 2002, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de El Vendrell y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS ÍNTEGRAMENTE la sentencia apelada.

Se condena a los apelantes al pago de las costas de esta segunda instancia causadas por sus respectivos recursos de apelación.