PROPIEDAD HORIZONTAL.- Terraza: Carácter privativo, según los compromisos adquiridos por los promotores.
Barandilla: Las barandillas, especialmente cuando se cierran terrazas o balcones, forman parte de la fachada. Obligación de conservación por parte de la Comunidad de Propietarios (Vid. criterio de esta Sala). Artículo 396 del Código Civil.
Daños o defectos detectados en la Barandilla. Solución idónea sustituir todo el perímetro de la barandilla.
Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 3 de diciembre de 2004 (Rollo 256/2003)
Ponente: Agustín Vigo Morancho (Presidente Sección 3ª)
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El recurso de apelación se funda en las siguientes alegaciones: 1) Si la terraza del ático tiene un carácter privativo es obvio que también tiene dicho carácter la barandilla de la misma; 2) No puede admitirse que la barandilla sea un elemento común del edificio por el simple hecho de que la barandilla sea visible desde el exterior; 3) Los promotores, primeros titulares del ático, edificaron contra legem el ático y posteriormente se obligaron a conservar y mantener la terraza, asumiendo la responsabilidad de los daños por filtraciones de agua que pudieran producir desperfectos en los apartamentos posteriores, motivo por el cual la actora también debe conservar la barandilla como elemento integrante de la terraza, que tiene carácter privativo; y 4) De forma subsidiaria, se alega que la barandilla no tiene porque ser reparada en todo su perímetro, sino sustituir únicamente los puntos. En primer término, debe indicarse que las alegaciones 1, 2 y 3 pueden tratarse conjuntamente, ya que lo que en esencia se discute es que la barandilla del ático tiene carácter privativo y no común, por lo que la Comunidad de Propietarios no debería reparar la misma. Al respecto debe indicarse que, dado que en su día los anteriores propietarios del ático, que fueron los promotores del inmueble, se comprometieron a mantener la terraza y reparar los defectos de la misma con la finalidad de que no bajara agua o se produjeran desagües hacia los pisos inferiores produciendo daños, la terraza evidentemente tiene un carácter privativo, ya que exclusivamente pertenece a la propietaria del ático. Sin embargo, el compromiso relativo a la terraza no puede extenderse a la barandilla o barandillas, pues como ha declarado reiteradamente esta Sala, especialmente cuando se cierran terrazas o balcones, las barandillas de las terrazas forman parte de la fachada y, por lo tanto, deben conservarse por la Comunidad a fin de que el Edificio, en su aspecto externo, presente un carácter estético uniforme. El hecho de que la terraza del ático tenga un carácter privativo no implica que de esta naturaleza participa la barandilla, como claramente lo indica el Arquitecto Don ANTONI CARDO i GUINALDO, quien, en el extremo quinto de la pericial propuesta por la actora, precisa que "los elementos que constituyen las fachadas exteriores del edificio son elementos generales del edificio que, como norma general, deben ser mantenidos por la Comunidad de Propietarios; el régimen de mantenimiento y la forma de realizarlo corresponderá a también a los criterios que al respecto dicte la Comunidad en función de las características de los materiales"; "en el caso que nos ocupa, a la vista del estado de las lesiones, no parece haberse realizado un mantenimiento adecuado" (vid. pp. 469 a 474). Además, si se observan las fotografías del dictamen del Arquitecto ROMÀ PAMPOLS i SALES, aportado como documento 4 de la contestación a la demanda, la barandilla del ático, junto con las de los restantes balcones, tiene un carácter muy destacado en la concepción externa del edificio, de tal modo que cualquier alteración en ella modifica invariable y sustancialmente el aspecto y estética de la fachada del edificio, basta visualizar dichas fotografías para llegar a dicha convicción (vid. 169 1 176). Por su parte, en el dictamen del Arquitecto D. JOSÉ MARÍA GRANDES CARRERAS, obrante como documento 4 de la demanda (pp.58 a 66), consta que "las deficiencias que presenta la barandilla en la fachada de la última planta del edificio AIROTO, que se sitúa en el perímetro de la terraza del ático, afectan a la seguridad del mismo". También la cuestión de las fachadas y las terrazas como elemento común es objeto de mención por el artículo 396 del Código Civil, redactado por la Ley de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999, al disponer que "los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamientos independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como …las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores". De esta norma se deduce que el Legislador, consciente de la problemática generada en materia de fachadas y sus terrazas o balcones, ha enumerado tales elemento como de carácter común y que, por lo tanto, todos los propietarios ostentan un derecho de copropiedad sobre los mismos y deben contribuir al mantenimiento, conservación y reparación de tales elementos para que las fachadas conserven un aspecto estético uniforme, siguiendo las directrices modernas en materia de Urbanismo. En el mismo sentido, el propio Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre este tema al resolver la cuestión de las obras en una terraza, aunque ésta tuviera carácter privativo, declarando las Sentencia de 3 de julio de 1989 que "resulta de toda evidencia que la modificación de la terraza, aun que fuese privativa, supuso una variación o perturbación en la configuración o estado exterior del inmueble, lo que viene a estar en línea con la doctrina de la Sentencia de 9 de enero de 1984, al decir, que: aun partiendo de que <<la terraza a nivel>> forma un todo con el piso de la recurrente y tiene condición privativa por estar destinada al uso exclusivo del titular, no puede ignorarse que las innovaciones en los elementos comunes afectan al título constitutivo y vienen sometidas al régimen de unanimidad y habrá de comprenderse en tal concepto de <<innovación toda obra que lleve aparejada un cambio en la traza o forma del edificio y, por lo tanto, las modificativas de la configuración de la fachada, alterando su aspecto externo, aunque no sean dañadas la estructura o solidez de la construcción; y es modificativa del aspecto de la fachada, la obra consistente en cerrar al frente de <<las terrazas a nivel>> en la línea de fachada del edificio, con ventanas cristaleras de perfil de aluminio". Por su parte, también respecto a la configuración de la fachada como elemento común, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 23 de julio de 1999 declaró: "Tanto los patios como las fachadas de los edificios son elementos comunes y cualquier actuación sobre los mismos para que esté adecuada a la legalidad, debe estar autorizada por los propietarios de forma unánime. Las fachadas son elementos constructivos diseñadas por el arquitecto proyectista que constituyen un conjunto armónico e identifican al edificio. A los propietarios del mismo, en general, no les resulta indiferente su aspecto y en algunas normas urbanísticas municipales se cuida que los edificios de determinadas zonas de la población aparezcan como un conjunto armónico. Esta es la motivación por la cual la doctrina del Tribunal Supremo en esta materia -seguida por esta Sala en numerosas Resoluciones- indica que cuando la fachada ha quedado alterada por los cerramientos de terrazas efectuados por algunos propietarios y son ya menos las no cerradas, el aspecto armónico o simétrico se consigue cerrando las que faltan, por lo cual, debe aceptarse que pueda en estas realizarse el cerramiento aunque sus dueños no hubieran obtenido el consentimiento unánime de los demás". En definitiva, una vez ha quedado claro la naturaleza de bien común de la fachada, es evidente que la barandilla de la terraza del ático del edificio AIROTO tiene el carácter de elemento común del edificio, como así se deduce de la propia Ley de Propiedad Horizontal, del artículo 396 del Código Civil, de la jurisprudencia aplicable y de las pruebas antes enumeradas, pues sólo basta con mirar la fotografía de la fachada principal del edificio para llegar a tal conclusión.
Por lo que se refiere al tema del pacto suscrito en su día por los primeros titulares del ático, antes de que lo adquiriera por sucesión la actual propietaria, el citado acuerdo sólo se refiere al problema de las posibles humedades causadas por el agua o a los desagües de la terraza, así como a las obras de mantenimiento de la terraza para evitar problemas de filtración de agua, pero en modo alguno alcanza a la barandilla, pues el hecho de que esté enclavada a la terraza deriva de la propia naturaleza del bien - bien inmueble por incorporación -, pero ello no puede afectar a la modificación, reparación o alteración de dicha barandilla porque ésta es parte integrante de la fachada del edificio, como las de los demás balcones o terrazas. En conclusión, deben desestimarse las alegaciones primera, segunda y tercera del recurso de apelación.
SEGUNDO.- En cuanto a la petición subsidiaria, relativa a que no debe sustituirse toda la barandilla, sino únicamente reparar los defectos detectados, tanto el dictamen del Arquitecto Don JOSÉ MARÍA GRANDES CARRERAS, aportado por la actora, como el dictamen del Arquitecto perito judicial Don ANTONI CARDO i GUINALDO, el cual señala que "la eventual reparación de una parte de la barandilla manteniendo el resto supondría una solución, como se ha dicho, poco aconsejable, por lo que se considera más idóneo desde muchos aspectos sustituir toda la barandilla" (extremo 7 de la actora) y que "considera una buena solución la que propone el perito GRANDES CARRERAS en su informe de 7 de julio de 2000, que consiste en la colocación de una nueva barandilla de aluminio termolado blanco, que presenta una mayor durabilidad ante el ambiente marino y la sustitución de los actuales vidrios securizados, que están fuera de normativa y que probablemente se romperán al desmontarlos o al volverlos a montar, en su mayoría en su mayoría en el proceso de sustitución por otros de vidrio laminado", si bien aconseja que "por razones estéticas sería aconsejable un color más semejante al de las barandillas restantes" (extremo 9 de la actora). Por otro lado, no debe olvidarse el peligro que represente el actual estado de la barandilla, como lo especifica el citado perito al indicar que ha podido comprobar "una evolución degradativa de la barandilla y, consecuentemente, con la existencia de riesgo de desprendimiento de la misma y caída al vacío con peligro para los usuarios y peatones". De esta prueba pericial, emitida por un especialista en la materia, cuyas apreciaciones coinciden con las del perito de la actora, se deduce que la solución idónea para la seguridad del edificio, su aspecto externo, la efectividad de la reparación y a fin de evitar desprendimientos con perjuicio para terceros, es la de sustituir todo el perímetro de la barandilla, razón por la que también debe desestimarse la cuarta alegación del recurso de apelación. En síntesis, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 3 de enero de 2003, dictado por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de El Vendrell, confirmándose íntegramente la misma.
TERCERO.- Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada.
VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2 y 9 de la LOPJ, los citados y demás de general y pertinente aplicación.
Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso d de apelación interpuesto contra la Sentencia de 3 de enero de 2003, dictada por la Iltma. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de El Vendrell, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la resolución recurrida.
Se condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.