PROPIEDAD HORIZONTAL.-
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE UNA URBANIZACIÓN.- La creación de otra comunidad por dos viviendas para solventar su problemática, no excluye su pertenencia a la Comunidad de Propietarios de la Urbanización.
Realización de obras por tres propietarios.- Alteración del Título Constitutivo y vulneración de los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
ABUSO DE DERECHO.- Teorías.- Concepto.- Requisitos.- Inexistencia de abuso de derecho por el hecho de que se haya demandado sólo a algunos propietarios y no a todos los que ejecutaron las obras.
Sentencia de la Sección
3ª de la AP de Tarragona de fecha de 6 de noviembre de 2004
(Rollo 113/2003)
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- En el presente pleito se han formulado varios recurso de apelación. En primer lugar, el recurso de apelación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ARCOS se funda en las siguientes alegaciones: 1) Alteraciones en elementos comunes efectuadas por los propietarios demandados, lo cual implica que deba estimarse la demanda. 2) No cabe hablar de indefensión de la demandada, ya que podía haber ejercitado la correspondiente reconvención; y 3) Inexistencia de Abuso de Derecho. En segundo lugar, el recurso de apelación de FP se basa esencialmente en dos alegaciones: 1) No imposición de costas al Conjunto Residencial Los Arcos por la desestimación de la demanda; y 2) Procede estimar la demanda interpuesta por este apelante y otros dos litigantes. En tercer lugar, tenemos el recurso de apelación interpuesto por DON MR y DOÑA CS, que se articula en las siguientes alegaciones: 1) Existencia de una comunidad formada por las viviendas 11 y 12. 2) Existencia de una agrupación de Comunidades en base al Título Constitutivo; 3) Inscripción Registral de la Comunidad formada por las Viviendas 11 y 12; 4) Desacuerdo sobre ciertas expresiones de la Sentencia de instancia cuando habla de la <esquizofrenia procesal> de estos dos litigantes; y 5) Imposición de las costas de primera instancia al Conjunto Los Arcos.
En primer término, debemos indicar que la demanda de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ARCOS se basaba en las obras efectuadas por los demandados sin autorización de la Comunidad, ya que se trata de obras que modifican aspectos esenciales de la Comunidad y afectan al título constitutivo, mientras que la demanda de los otros litigantes defiende que existen varias Comunidades y que ellos no forman parte de la Comunidad demandante, ya que se constituyó otra Comunidad entre las viviendas 11 y 12. A fin de delimitar si existieron obras que afectaron claramente al Título Constitutivo y se efectuaron sin permiso de la Comunidad debemos acudir a los dos dictámenes existen en los autos, ya que las múltiples confesiones judiciales de los litigantes (vid. pp. 414-415, 416-417, 418-419, 454-455,456-457, 458-459, 548, 464 y 566) no aclaran nada, pues se afirman en sus posiciones. En cuanto a los dictámenes examinaremos, en primer lugar, el aportado con la demanda por la Comunidad de Propietarios, y, posteriormente, el efectuado por el Perito Judicial. El informe del Arquitecto JOAQUIM CHACOPINO PLA, aportado como documento 3 de la demanda de la Comunidad de Propietarios, se destacan los siguientes extremos: 1) El conjunto objeto del presente informe es la segunda fase de dos; de acuerdo con el proyecto el conjunto denominado B corresponde a dos viviendas en hilera situadas en la esquina de las calles, siendo las plantas alzadas y secciones del proyecto presentado, que figuran en el anexo 1; 2) Se observan las siguientes deficiencias: a) Las terrazas de la planta baja que dan a la calle situadas delante de los accesos del garaje no son conforme al proyecto presentado, siendo de dimensiones diferentes por cada vivienda. b) Las edificaciones situadas bajo la escalera de acceso de las viviendas no constan en el proyecto aprobado; asimismo en el cuadro de superficies no figura ninguna que corresponda a los bajos de la escalera. c) Se constatan diferencias en cuanto a materiales de acabo, siendo actuaciones aisladas, individuales de cada propietario. d) Las cañerías de desagüe de las aguas pluviales de cubierta, así como el desvío del bajante de las aguas residuales de la cocina y su posterior conexión a la red general de la vivienda núm. 1 es una actuación aislada, no incluida en el proyecto. e) La nueva conexión al servicio de agua - con el correspondiente contador - situado en el cierre de la calle de la vivienda núm. 2 está en fase de ejecución. f) El pavimento del jardín y la formación de las escaleras exteriores de la vivienda núm. 2 está en fase de ejecución; y g) La impermeabilización de los fundamentos exteriores de la vivienda está en fase de ejecución. 3) Las edificaciones no amparadas en el proyecto y de acuerdo con la clave urbanística 34 pueden ser contrarias al espíritu de las normas vigentes, ya que debe aplicarse el artículo 167.3, subzona 34, punto E, del Plan General de Ordenación del Municipio; y 4) Visto el estado actual se pueden deducir las siguientes cuestiones: a) Se constatan actuaciones de pavimentación, impermeabilización, bajantes y conexión de servicios en fase de ejecución; y b) Las terrazas existentes y las edificaciones auxiliares situadas bajo la escalera no están contempladas en el proyecto y, por lo tanto, no están amparadas por la correspondiente licencia.
Los extremos de este informe son aceptados por el Perito Judicial VICENÇ JUAN DURAN, Arquitecto Técnico, quien en su dictamen (pp. 430 a 434 y 558 a 561) manifiesta que "está de acuerdo con el informe del Arquitecto DON JOAQUIN CHACOPINO" (apartado B), precisando que en las viviendas sitas en Calafell, Urbanización Calafell Residencial existen las alteraciones descritas en el informe del referido Arquitecto (apartado A). También señala que "las alteraciones descritas en el informe del Sr. CHACOPINO, en el momento de mi visita, se hallaban totalmente terminadas" (apartado C); Visto el conjunto residencial Los Arcos, puede afirmarse que todo el conjunto forma una misma unidad de actuación (Extremo 1), asimismo forma una sola Comunidad de Propietarios a tenor de lo dispuesto en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal y la inspección ocular efectuada por el perito (Extremo 2). Más adelante, al referirse a los extremos propuestas por los demandados, precisa que "se pueden observar dos zonas, una en la que está ubicada la piscina comunitaria y los pasillos de acceso a la misma y los diferentes patios y jardines anexos a cada una de las viviendas o bloques (Extremo I); Se han efectuado las alteraciones reseñadas (Extremo II); y, por último, dictamina que "debe aclararse que dicho Conjunto Residencial, de la forma en que fue proyectado por el Arquitecto, procedió a realizar un estudio del conjunto con una estética igual a todo ello. Puede apreciarse que el conjunto está proyectado de forma en que existen dos agrupaciones de cinco viviendas cada una y una agrupación de dos viviendas. No es lo mismo realizar un acceso particular para cada una de los dos unidades de cinco viviendas que para dos viviendas. Pero si cabe destacar en la parte inferior del conjunto, la solución adoptada de acceso común de todas las viviendas se realiza por un paso intermedio entre las edificaciones, por el cual se accede a cada una de las zonas ajardinadas de las viviendas, lo cual implica una característica de comunidad. Puede afirmarse que todo el conjunto está definido sobre la misma solución estética y formas de acabados, exceptuándose en la solución adoptada el acceso principal a cada una de las viviendas debido a su ubicación".
De ambos dictámenes, pero especialmente del emitido por el perito judicial, así como del análisis de los documentos obrantes en los autos, se deduce que efectivamente los demandados en el procedimiento 260/1998 efectuaron obras que afectaron al título constitutivo de la Comunidad Residencial Los Arcos y que las diversas viviendas de dicha Urbanización integran una sola Comunidad de Propietarios, pues las diferentes Escrituras Públicas de Constitución de la Comunidad se otorgaron de forma sucesiva según se iban terminando los edificios, pero responden a una idea, son similares y el Proyecto es todo un conjunto orgánico. El hecho de que las viviendas 11 y 12 constituyeran aparte otra comunidad de propietarios para solventar sus problemas comunes, no los exonera de las obligaciones para con los demás propietarios. Ahora bien, el problema se plantea respecto a la desestimación de la demanda por el Juez de instancia, ya que se ampara en que no son los únicos propietarios que han efectuado alteraciones, sin que conste que a los demás se les haya advertido o efectuado requerimiento. Si bien este hecho es cierto, no lo es más que en el proceso no se ejercitó la correspondiente reconvención por los demandados, por lo que realmente la contienda y especialmente la proposición y práctica de prueba se desenvolvió en acreditar las alteraciones efectuadas por los demandados citados, sin que se discutiera la cuestión de otros copropietarios que también ejecutaron estas obras. Al respecto debe indicarse que la doctrina del abuso de derecho, siguiendo las orientaciones doctrinales y jurisprudenciales, se halla recogida en el artículo 7.2 del Código Civil, según el cual "La Ley no ampara el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. (Art. 7-2 del Código Civil). Aparte de lo establecido por el art. 7.- 2 del C.C., después de modificarse su título preliminar en 1974, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, desde la fundamental Sentencia de 14 de Febrero de 1.944, ha recogido y sistematizado la doctrina del abuso de derecho, declarando en dicha Sentencia que: "Incurre en responsabilidad el que, obrando al amparo de una legalidad externa y de un aparente ejercicio de su derecho, traspasa en realidad los linderos impuestos al mismo por la equidad y la buena fe, con dañopara tercero o para la sociedad; tesis ésta que ha sido patrocinada también por la doctrina científica patria, que ha recogido y perfilado el concepto del abuso del
derecho, considerándolo integrado por estos elementos esenciales: a) uso deun derecho, objetiva o externamente legal; b) daño a un interés no protegido por un específica prerrogativa jurídica; y c) inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva (cuando el derecho se actúa con la intención de perjudicar o sencillamente sin un fin serio y legítimo) o bajo la forma objetiva (cuando el daño proviene de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho)". Ahora bien, como ya indicamos en la Sentencia de la Sección 2ª de esta Audiencia Provincial de 23 de diciembre de 1995 (Rollo 41/95), la jurisprudencia ha venido también inclinándose hacia el aspecto subjetivo, sin descartar tampoco como bueno el criterio objetivo, pero ha profundizado más en el primero, declarando la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de Diciembre de 1994, en su fundamento jurídico segundo después de referirse a los requisitos establecidos por la sentencia de 14 de febrero de 1944, declara: "A partir de esta primera y completa descripción, la jurisprudencia ha seguido profundizando en el aspecto subjetivo, señalando que en todo caso es el móvil y es el fin el que hay que considerar, siendo necesario, para llegar a una conclusión afirmativa, preocuparse de la conducta del agente, así como de su mentalidad; es necesario establecer también por qué ha actuado y cómo lo ha hecho, y si ha obedecido a un motivo legítimo; es decir, hay que proceder a una investigaciónsubjetiva, y desde este punto de vista, la teoría del abuso de derecho adopta en sí un sentido, sino intencional, al menos subjetivo (Sentencias de 22 de Septiembre de 1959, 31 de Enero de 1969, 5 de Junio de 1972, 9 de Febrero de 1973, 5 de Mayo de 1973, 4 de Julio de 1973, etc.). La doctrina ha terminado concluyendo que la figura del abuso del derecho no puede invocarse cuando la sanción del exceso pernicioso en el ejercicio de un derecho está garantizado por un preceptolegal, siendo en todo caso de aplicación restrictiva, ya que se trata de una figura jurídica excepcional."
No obstante, como ha señalado un sector doctrinal, y ha recogido la jurisprudencia, deben distinguirse en el artículo 7-2º del Código Civil, dos supuestos, el ejercicio abusivo o antisocial sin mayor cualificación y el abuso que origina daño a tercero, siendo la diferencia entre ambas especies de abuso la de que no es necesario el requisito del daño o perjuicio en el supuesto del ejercicio antisocial del derecho, si bien la propia jurisprudencia considera que tratándose de conceptos distintos, sus diferencias son de matiz, señalando la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1984 que "tales diferencias conceptuales pueden centrarse, principalmente, en que mientras "el abuso suele dejar abierto el camino a la idea de la lesión o daño que en términos generales provoca en un interés privado o particular, en el "uso antisocial" el sujeto perjudicado ofrece una mayor amplitud, en cuanto puede comprender tanto la comunidad en general como cualquiera de los grupos integrantes de la misma". En este segundo supuesto, por lo tanto, no es necesario un perjuicio o daño concreto e individualizado, sino que afecte a una generalidad de personas o a la sociedad. En el caso enjuiciado, no puede hablarse que la Comunidad incurra en abuso de derecho al ejercitar esta acción contra los propietarios referidos por el hecho que no conste que se haya demandado a otros. Puede mantenerse que su actuación sea algo arbitraria y que se demande sólo a los propietarios díscolos o que no asienten siempre al acuerdo de los demás, pero esta actuación no es razón suficiente para desestimar la demanda, ya que se está ejercitando un derecho protegido por una prerrogativa legal, que tiene su razón de ser y apoyo normativo en los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues las obras realizadas afectan claramente al título constitutivo e incluso parecen que se han ejecutado sin licencia de ningún tipo. Por lo tanto, no concurriendo el requisito de daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica y siguiendo el criterio jurisprudencial que no puede estimarse el abuso de derecho cuando la sanción está protegida por un precepto legal, como es el presente caso, no puede estimarse que la Comunidad actora incurriera en abuso de derecho, razón por la cual debe estimarse su recurso de apelación, revocando la Sentencia de instancia en el sentido de estimar íntegramente la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ARCOS contra los demandados MR, CS y FJ P y, por ende, a) SE DECLARA que las alteraciones y modificaciones efectuadas por los estos demandados, especificadas en el informe técnico del Arquitecto JOAQUIN CHACOPINO PLA, son contrarias al título constitutivo de la finca y vulneran los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. b) SE CONDENA a los citados demandados a realizar todas aquellas obras que resulten necesarias, y de las que cada uno sea responsable, para que los elementos comunitarios modificados vuelvan a la misma situación en que se encontraban antes d efectuarse las alteraciones y modificaciones realizadas.
La estimación del recurso de la COMUNIDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ARCOS implica que deban desestimarse los demás recurso de apelación en su totalidad, pues el hecho de constitución de otra Comunidad entre los propietarios de la viviendas 11 y 12 no altera las obligaciones que ostenten con la comunidad demandante, a la que también pertenecen. Del mismo modo la estimación de la demanda de la actora supone que las costas de primera instancia de dicha demanda deben ser impuestas a los demandados, conforme lo dispuesto en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, rechazándose los extremos de sus recursos de apelación.
TERCERO.-Conforme al principio del vencimiento objetivo, establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede condenar a los apelantes MR, CS y FJ P por las costas causadas por sus respectivos recursos de apelación.
No procede efectuar pronunciamiento de las costas del recurso de la Comunidad, dado que se ha estimado su recurso de apelación.
VISTOS los artículos 117 de la Constitución Española, 1, 2 y 9 de la LOPJ, los citados y demás de general y pertinente aplicación.
1) Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS los recursos de apelación interpuesto por MR, CS y FJ P contra la Sentencia de 5 de noviembre de 2002, dictada por el Iltmo. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de El Vendrell.
Se condena a estos apelantes por las costas causadas por sus respectivos recursos de apelación.
2) Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ARCOS contra los demandados MR, CS y FJ P y, por ende, a) SE DECLARA que las alteraciones y modificaciones efectuadas por los estos demandados, especificadas en el informe técnico del Arquitecto JOAQUIN CHACOPINO PLA, son contrarias al título constitutivo de la finca y vulneran los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal. b) SE CONDENA a los citados demandados a realizar todas aquellas obras que resulten necesarias, y de las que cada uno sea responsable, para que los elementos comunitarios modificados vuelvan a la misma situación en que se encontraban antes d efectuarse las alteraciones y modificaciones realizadas.
Se condena a los tres demandados citados al pago de las costas de primera instancia.
No se efectúa especial pronunciamiento de las costas de este recurso de apelación.