RETRACTO. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. Requisitos para entablar el Retracto.  Artículos 84-1º, 88 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Modo de acceso a la propiedad de fincas rústicas.

Condición de cultivador personal en el retrayente. Consignación del valor de la finca antes de de dictarse el Auto de admisión de la demanda.

Legitimación: la ostenta el actor al ser arrendatario de la finca rústica. Profesional de la Agricultura. Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Procedencia del retracto.

Sentencia de la Sección 3ª de la AP de Tarragona de 26 de enero de 2005 (Rollo 501/2003)

Ponente: Agustín Vigo Morancho

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- El recurso planteado por la recurrente se basa en los siguientes motivos: Infracción de los artículos 1518 del Código Civil y art. 423 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; que el actor no es arrendatario de la finca objeto de retracto; que el actor no es un profesional de la agricultura; y por último, que el precio satisfecho por la demandada por la compraventa de la finca rústica que se reclama por el demandante fue por el importe de 1.500.000 ptas., por lo que de estimarse la demanda se debería actualizar el valor de la finca a dicha cantidad. En el presente caso, ejercita la parte actora la acción de retracto arrendaticio rústico sobre una finca de la demandada. Sostiene el demandante que la referida finca adquirida por la demandada a la madre de ambos litigantes era explotada por él en virtud de contrato de arrendamiento de finca rústica firmado con su madre con anterioridad a la transmisión de la misma a la demandada. El retracto ejercitado por los arrendatarios se halla previsto en los art.s 84.1º, 88 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Rústicos. Estamos, pues, ante un supuesto de retracto legal regulado en la Ley de Arrendamientos Rústicos. En cuanto al retracto debe indicarse, como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de marzo de 1999, que “el retracto legal faculta a su titular, el retrayente, para convertirse en propietario de la cosa sobre la que recae; es el poder sobre una cosa para adquirirla después de haber sido transmitida a un tercero, en las mismas condiciones que éste – artículo 1521 del Código Civil-. Como consecuencia, al ejercitar el retracto, adquiere el retrayente la cosa retraída en el estado que tenía al tiempo de la transmisión onerosa que dio lugar al mismo”. En el caso de arrendamientos rústicos de la Ley de Arrendamientos Rústicos en los art.s 84 a 97 regula las formas de acceso a la propiedad no es consustancial al contrato de arrendamiento de fincas rústicas, sino que su atribución, puramente circunstancial, obedece a una finalidad de política social y al propósito de solucionar una situación transitoria que se había prolongado en exceso. No se trata tampoco de un derecho que pueda ejercitarse por cualquier arrendatario en cualquier ocasión y por su sola voluntad, sino que solamente se atribuye a determinados arrendatarios cuyas familias se han venido dedicando durante bastante tiempo al cultivo de una finca rústica. En concreto, es imprescindible que el retrayente tenga la condición de cultivador personal, lo cual, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1998 “ no exige la dedicación única a la actividad agraria, que no es una condición impuesta por la Ley de Arrendamientos Rústicos, ya que <cultivador personal> es quien lleva la explotación de la finca, por sí o con la ayuda de familiares que con él conviven”. En primer lugar, la apelante pretende en esta instancia que se inadmita a trámite la acción ejercitada por el demandante. Alegación que en su día formuló la representación letrada de la demandada en el acto de audiencia previa, denegando el Juez de Instancia dicha petición de inadmisión de la demanda por la consignación del precio fuera de plazo. La representación letrada de la demandada no formuló recurso de reposición contra la mencionada decisión, ni formuló protesta formal sobre la denegación del recurso de reposición que pudiera haber planteado en el acto de la audiencia previa, al efecto de suscitar dicha cuestión en la presente instancia. Asimismo, el actor – previamente a dictarse el auto de admisión, y en el plazo de tres días desde la presentación de la demanda – aportó justificante de haber consignado la cantidad en la cual valoraba la finca. Tampoco hay que olvidar que previa a la presentación de la demanda, se pudo deducir el valor de la finca ya que ni registralmente ni en la contestación al requerimiento efectuado por la demandada, se puede llegar a inferir al valor de compra del mencionado inmueble. Asimismo, como el propio actor manifiesta en otrosí, no pudo consignar el importe del precio hasta que el momento en el cual conociera el Juzgado en el cual, según las normas de reparto, se asignó la demanda; y que, como consta en autos, al conocerse el Juzgado, se procedió a la consignación del precio. Por tanto, de lo anteriormente expuesto, cabe deducir que al dictarse auto de admisión de la demanda, la parte actora ya había consignado el valor que a su juicio tenía la finca reclamada; sin que pueda prosperar el presente motivo alegado por el recurrente.

SEGUNDO.- En cuanto a los restantes motivos en los que el apelante basa su pretensión, hemos de referir que para que prospere la acción de retracto arrendaticio se ha de acreditar por el actor los siguientes requisitos: La existencia de un contrato de arrendamiento sobre la finca objeto de retracto; que el retrayente ostente la cualidad o condición del cultivador personal, dedicado a la explotación agraria; y el precio de la finca objeto de retracto. Sostiene la recurrente que el actor no es arrendatario de la finca objeto de retracto, dado que el actor no satisface precio o renta arrendaticia. Al efecto, manifestar que se halla acreditado que el demandante y su madre, la cual era la propietaria de las fincas rústicas situadas en la localidad de L’Aleixar, firmaron en fecha 2 de enero de 1998 un contrato de arrendamiento rústico sobre las mismas por un periodo de veinticinco años. Y si bien, en el mencionado contrato no se pacta un precio o renta, la contraprestación exigida por la arrendadora al arrendatario es que éste a de mantener actualizada y activa la finca, destinada al uso exclusivo agrícola. Por tanto, acreditado la existencia del mencionado arrendamiento, el actor goza de la legitimación activa para el ejercicio de la acción de retracto sobre la finca propiedad de la demandada. En segundo lugar, la demandada considera que el actor no es un profesional de la agricultura. Al respecto, referir que como se desprende del art. 15 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, en su redacción dada por la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias” que se entiende por profesional de la agricultura a “la persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional, de acuerdo con lo establecido en el apartado 5 del art. 2 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias”. Dicha posición ha sido interpretada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, como ya se ha indicado en el fundamento jurídico primero, en el sentido de que “ no se exige la dedicación única a la actividad agraria, la cual no es una condición impuesta por la Ley de Arrendamientos Rústicos, ya que <cultivador personal> es quien lleva la explotación de la finca, por sí o con la ayuda de familiares que con él conviven” (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 1998). En el presente caso, se ha acreditado mediante documental consistente en certificados de retenciones e ingresos a cuenta emitidos por la Cooperativa de la cual el demandante es socio que durante los años 1999 a 2002 le vendió a esta entidad productos fruto de su actividad agrícola. Asimismo queda acreditado mediante las declaraciones del Impuesto de la Renta para las Personas Físicas, que el demandante durante los años 1998 a 2001, tributó por rendimientos generados por actividades agrícolas. En consecuencia, se ha acreditado que el demandado se dedica – aunque sea parcialmente- a la actividad agrícola, pese a que no sea ésta su principal fuente de ingresos. Sin embargo, ello no contradice la jurisprudencia expuesta anteriormente; por lo que el actor ha acreditado su condición de agricultor profesional, hecho que también se acredita por la concesión de subvenciones y préstamos bonificados para el ejercicio de esa actividad. Por último, el recurrente manifiesta que el precio satisfecho por la demandada por la compraventa de la finca rústica fue la cantidad de 1.500.000 ptas.  En base a su pretensión la demandada aporta tres certificados de entidades de tasación que valoran la finca entre la cantidad de 11.419,23 euros y la cantidad de 14.424 euros. Las mencionadas valoraciones se efectúan considerando la proyección que en el futuro tenga la finca en caso de que se recalifique por su proximidad al núcleo urbano. Es evidente, que una recalificación de la finca supondría un incremento del valor de la misma; sin embargo nada se ha acreditado sobre dicho extremo. Al contrario, en el informe técnico del ayuntamiento de L’Aleixar, el cual se halla incorporado a la tasación efectuada por la sociedad TINSA , se desprende claramente que el uso del suelo de la referida finca se halla calificado como suelo no urbanizable, sin que conste en el planteamiento su incorporación futura al suelo urbanizable. Asimismo, resulta paradójico el hecho de que el valor de la finca según los tasaciones solicitadas por la demandada, valoren la finca aproximadamente en la misma cantidad que la casa y la finca según consta en la escritura de compraventa. Tampoco ha acreditado la demandada que las cantidades retiradas de su cuenta bancaria fueran abonadas a su madre en concepto de compra de la finca rústica en litigio. De la prueba practicada, y dada la escasa superficie de la finca en cuestión y del valor que la mencionada finca tiene en comparación con fincas del entorno, cabe deducir que la valoración más correcta es la efectuada por la sociedad TINSA, al ser una tasación mucho más completa y más próxima al valor de mercado que cualquier finca pueda tener en la mencionada zona o extensión agrícola. En consecuencia, atendiendo a las consideraciones anteriormente expuestas, procederá desestimar el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 19 de junio de 2003, dictada por la Iltma. Magistrado Juez  del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Reus, confirmándose íntegramente la misma.

TERCERO.- La desestimación del recurso de apelación implica, en virtud del principio del vencimiento objetivo, condenar a la apelante al pago de las costas de esta segunda instancia.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

                      Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de 19 de junio de 2003, dictada por la Iltma. Magistrado Juez  del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Reus y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma, condenando al apelante al pago de las costas de esta alzada.